top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Αγορά ακινήτου στη Γερμανία με σκοπό την επενδυση - Ποια επιλογή είναι κατάλληλη;

Υπάρχουν πολλοί, συναρπαστικοί τρόποι για να επενδύσει κανείς σε ακίνητα περα από τους παραδοσιακους. Η απαντηση βρισκεται όπως πάντα, στους δεικτες των προσωπικών οικονομικών σας δυνατοτητων.



Οι τρεις, απλοί και προσιτοί τρόποι για να επενδύσετε σε ακίνητα στη Γερμανια δεν έχουν καμία από αυτές τις προϋποθέσεις. Έτσι, αν θα θέλατε να αποκτήσετε ακίνητα ως περιουσιακα στοιχεία, αλλά δεν μπορείτε να πάρετε στεγαστικό δάνειο για οποιονδήποτε λόγο, οι παρακάτω δημιουργικοί τρόποι αγοράς ακινήτων στη Γερμανία μπορεί να είναι καταλληλοι για εσάς. Αν οχι σίγουρα θα σας εξοικονομήσουν πολύ χρόνο, χρήμα και προσπάθεια σε σύγκριση με τον παραδοσιακό τρόπο επένδυσης ακίνητων στη Γερμανία.


#1: Eπενδύοντας με τον παραδοσιακό τρόπο


Η αγορά ενός ακινήτου στη Γερμανία με σκοπό την εκμίσθωσή του είναι ο βασικός και παραδοσιακος τρόπος για να επενδύσει κανείς. Η τυπική και παραδοσιακή αυτη επένδυση μπορεί να αποτελεσει μια επικερδή επενδυτική στρατηγική όταν προσεγγίζεται, φυσικα με τον σωστό τρόπο, καθώς ορισμένοι δεν θέλουν να ξοδέψουν τα μεγαλα χρηματικα ποσα που απαιτουνται, ουτε να κανουν οποιαδηποτε προσπάθεια να εξασφαλισουν ενυπόθηκα δανεία ή να δαπανησουν χρόνο για τη διαχείριση του ακινήτου μετά την αγορά του.


Αυτό σημαίνει ότι οι παραδοσιακές επενδύσεις σε ακίνητα είναι κακή ιδέα; Φυσικά και όχι! Η αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου στη Γερμανία θα σας αποφέρει αμεσα, πολλά οφέλη που μπορεί να έχετε μόνο έμμεσα με τους άλλους δυο τρόπους αυτού του άρθρου - ή δεν έχετε καθόλου οφέλη όσον αφορά τους φόρους (π.χ. αποσβέσεις) ή τη μόχλευση με τραπεζικό δάνειο. Η γνωμη μας είναι ότι δεν υπάρχει "καθολικά καλύτερο", οπότε δεν υπάρχει και καλύτερος τρόπος για να επενδύσετε σε ακίνητα. Μπορεί να υπάρχει μόνο ο τρόπος επένδυσης σε ακίνητα που ταιριάζει καλύτερα στην προσωπική σας κατάσταση.


Το μεγάλο μειονέκτημα της παραδοσιακής επένδυσης σε ακίνητα είναι ότι υπάρχουν πολλές απαιτήσεις που προέρχονται κυρίως από τις τράπεζες όταν ζητείται χρηματοδότηση. Καθώς οι τιμές των ακινήτων στη Γερμανία αυξάνονται συνεχώς τα τελευταία χρόνια, πιθανότατα όλοι όσοι διαβάζουν αυτες τις γραμμες χρειάζονται τραπεζικό δάνειο όταν προσπαθούν να αγοράσουν ακίνητα. Ακόμη κι αν θα μπορούσατε να αποκτήσετε ένα ακίνητο χωρίς υποθήκη, η μόχλευση είναι πιθανώς ο τρόπος που πρέπει να ακολουθήσετε με τα τρέχοντα επιτόκια. Ποιες είναι ακριβώς αυτές οι τραπεζικές απαιτήσεις;


Τα πρόσθετα έξοδα αγοράς (π.χ. συμβολαιογράφος, φόρος εδάφους, μεσίτης) μπορεί να είναι +10% (για τη Βαυαρια) της αξίας του ακινήτου και πρέπει να καλυφθούν πλήρως από εσάς.

  • Μια προκαταβολή επιπλέον +10% απο το απαιτητο 20% (LTV 80/20) μπορεί να μειώσει το επιτόκιο που πρέπει να πληρώσετε για το στεγαστικό σας δάνειο (εξαρτάται από περίπτωση σε περίπτωση)

  • Σταθερή οικονομική κατάσταση: Υψηλά έσοδα σε σύγκριση με τα έξοδα, υψηλά περιουσιακά στοιχεία σε σύγκριση με τις υποχρεώσεις (πχ. υφιστάμενα δάνεια)

  • Αξιόπιστη προσωπική κατάσταση: Υψηλή βαθμολογία Schufa +95, σύμβαση εργασίας αορίστου χρόνου χωρίς δοκιμαστική περίοδο κλπ.

#2: Μετοχές, ETFs*(Exchange-traded Funds), ή αμοιβαία κεφάλαια


*Τα ETFs ή "Διαπραγματεύσιμα Αμοιβαία Κεφάλαια" είναι ακριβώς αυτό που υποδηλώνει το όνομά τους: αμοιβαία κεφάλαια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια, συνήθως ακολουθώντας έναν συγκεκριμένο δείκτη. Όταν επενδύετε σε ένα ETF, αποκτάτε μια δέσμη περιουσιακών στοιχείων που μπορείτε να αγοράζετε και να πουλάτε κατά τη διάρκεια των ωρών της αγοράς - ενδεχομένως μειώνοντας τον κίνδυνο και την έκθεσή σας, ενώ παράλληλα συμβάλλει στη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου σας.


Αντί να επενδύετε σε γερμανικά ακίνητα με τον παραδοσιακό τρόπο, μπορείτε επίσης να αγοράσετε μετοχές εταιρειών που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων. Το ζήτημα από την άποψη της στρατηγικής επένδυσης είναι ότι δεν διαφοροποιειστε κατεχοντας μετοχές μιας μόνο εταιρείας και διατρεχετε τον ίδιο κίνδυνο για το πορτφολιο σας και με τις αντοιστοιχες παραδοσιακες επενδυσεις σε ακίνητα. Η αγορά ETFs ακινήτων που επενδύει σε πολλές εταιρείες ακινήτων (ίσως και παγκοσμίως) θα σας βοηθήσει να διαφοροποιήσετε τις επενδύσεις σας.


Έχετε υπόψη σας ότι οι μετοχές και τα ETFs διαπραγματεύονται σε ένα κανονικό χρηματιστήριο και επομένως θα έχουν πολύ πιο ορατές διακυμάνσεις στην αξία τους από ό,τι τα ακίνητα στον πραγματικό κόσμο. Κανείς δεν γνωρίζει πραγματικά αν ένα ακίνητο αξίζει μερικές χιλιάδες ευρώ περισσότερο ή λιγότερο από χθες. Όταν επενδύετε σε μετοχές ακινήτων ή ETFs, μπορείτε να βλέπετε την ακριβή αξία κάθε δευτερόλεπτο. Να το γνωρίζετε αυτό και να μην πανικοβληθείτε όταν το χρηματιστήριο πέσει την επόμενη φορά για οποιονδήποτε λόγο και οι επενδύσεις σας πέσουν επίσης.


Εάν έχετε έναν παραδοσιακό γερμανικό τραπεζικό λογαριασμό σε μια τοπική τράπεζα (πχ. xxxxBank, ή xxxxkasse), πιθανοτατα ο πωλητής μπορεί ηδη να σας ανεφερε την αγορά "κλειστου" αμοιβαίου κεφαλαιου ακινήτων, αμοιβαίο κεφάλαιο πλοίων, αμοιβαίο κεφάλαιο αεροσκαφών ή αμοιβαίο κεφάλαιο αιολικών πάρκων, κλπ. Καθώς πρόκειται τις περισσότερες φορές για "κλειστά" αμοιβαία κεφάλαια, δεν μπορείτε πλέον να πουλήσετε τα μερίδιά σας σε αυτά τα αμοιβαία κεφάλαια, εκτος κι αν πάρα πολλοί άλλοι επενδυτές, του ιδιου αμοιβαιου, θέλουν να πουλήσουν και αυτοί τα μερίδιά τους. Επίσης, μην πιστεύετε τον πωλητή ότι θα απολαμβάνετε φορολογικά οφέλη από την επένδυση σε αυτά τα κλειστά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων. Τα περισσότερα, αν όχι όλα τα φορολογικά οφέλη, δεν γίνονται πλέον δεκτά από την Finanzamt.


#3: Real Estate Investment Trust


Είστε οπαδός των επενδύσεων σε ακίνητα. Διαφορετικά, δεν θα διαβάζατε αυτό το άρθρο, σωστά; Εάν λοιπον, είστε επίσης οπαδός του παθητικού εισοδήματος, θα ερωτευτείτε απόλυτα τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (εν συντομία: REIT). Τα REITs είναι σχετικά άγνωστα σε πολλούς στη Γερμανία, καθώς τα καταπιστεύματα (γερμανικά: "Stiftung") χρησιμοποιούνται κυρίως στις Ηνωμένες Πολιτείες.


Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία είναι κανονικές εταιρείες που κατέχουν και εκμεταλλεύονται ακίνητα τα οποια παράγουν εισόδημα σε μια συγκεκριμένη περιοχή, ίσως ακόμη και ακίνητα σε όλο τον κόσμο. Καθώς τα REITs διαπραγματεύονται ως επί το πλείστον δημόσια στο χρηματιστήριο, μοιάζουν πολύ με τα ETFs ακινήτων ή τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων. Τα REITs αγοράζουν ακίνητα και τα νοικιάζουν προκειμένου να καταβάλλουν μερίσματα στους μετόχους τους. Υπάρχει μια σημαντική διαφορά μεταξύ των κανονικών αμοιβαίων κεφαλαίων ή ETFs ακινήτων και των επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (Real Estate Investment Trusts):


Προκειμένου να διατηρήσουν το φορολογικά ευνοϊκό καθεστώς τους, τα REITs πρέπει να καταβάλλουν στους επενδυτές τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους. Ορισμένα REITs καταβάλλουν ακόμη και το 100% των κερδών τους στους μετόχους. Όταν καταβάλλουν τουλάχιστον το 90% των κερδών, τα REITs δεν καταβάλλουν εταιρικό φόρο στη Γερμανία. Η μόνη φορολόγηση θα συμβεί μόλις σας καταβληθούν τα μερίσματα και θα πρέπει να πληρώσετε φόρο υπεραξίας μετά το αφορολόγητο όριο των 801€.

Συμβουλή:

Φυσικα, παντοτε θα πρεπει να λαμβανετε τη συμβουλή ενός φορολογικού συμβούλου. Δεν είμαι χρηματοοικονομικός σύμβουλος και δεν μπορώ να σας δώσω καμία επενδυτική συμβουλή! Αυτά που έγραψα παραπάνω είναι απλώς προσωπικες εκτιμησεις και η γνώμη μου. Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι επικίνδυνες καθως οι τιμες τους είναι απρόβλεπτες. Η ιστορική τιμή δεν αποτελει ενδειξη της οποιας μελλοντικής τιμής. Το παρον αρθρο δεν αποτελεί επενδυτική σύσταση και το διαβάζετε με δική σας ευθύνη.

Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by John Lee

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 15ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας.

Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

69 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page