Διαβάστε παρακατω τι ισχυει στην τρέχουσα νομοθεσια σχετικά με αυτά τα ερωτήματα.
Συμβουλή 1: Ελέγξτε το ακίνητο
Πριν αγοράσετε, ή χτίσετε ένα ακίνητο, θα πρέπει να ρίξετε μια ματιά στο μητρώο βαρών του αρμόδιου φορέα δόμησης (Πολεοδομια). Είναι πιθανό ορισμένα τμηματα του ακινήτου, αν προκειται για οικπεδο να μην μπορουν να οικοδομηθούν. Στο κτηματολόγιο του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου καταγράφεται η λεγόμενη δουλεία, η οποια ρυθμίζει τα τυχον δικαιώματα που έχει ο ιδιοκτήτης ενος γειτονικου ακινήτου στη νεα σας ιδιοκτησία - για παράδειγμα, δικαίωμα διέλευσης, ή τη δυνατότητα εναντίωσης σε ορισμένα οικοδομικά έργα, πχ υψος περιφραξης.
Συμβουλή 2: Επιμείνετε σε ένα συγκεκριμένο και πλήρες πεδίο υπηρεσιών
Εννέα στους δέκα κατασκευαστές επιλέγουν να παρεχουν τις κατοικιες με το κλειδί στο χέρι. Προσοχή: Ωστόσο, το 97% όλων των συμβάσεων στερείται απαραίτητων περιγραφων των υπηρεσιών κατασκευής. Αυτό έχει καθοριστεί από την Ένωση Ιδιοκτητών Ιδιωτικών Κτιρίων, και για παράδειγμα, η εγκατάσταση των συνδέσεων του σπιτιού μπορεί να μην αναφερθεί. Θα πρέπει να παραλαβετε μόνο ό,τι περιλαμβάνεται στη σύμβαση κατασκευής και στις προδιαγραφές. Επομένως, πρεπει να επιμείνετε στην πλήρη τεκμηρίωση των όσων έχουν γίνει προκειται να γινουν. Μην αποδέχεστε ασαφείς περιγραφές του εξοπλισμου, ή της επιπλωσης. Επισης αν ορισμένες υπηρεσίες δεν περιλαμβάνονται στην πάγια τιμή, θα πρέπει να αναφέρονται ρητά.
Συμβουλή 3: Μειώστε τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς
Εντοιχισμένη κουζίνα, έπιπλα σαλονιού, εργαλεία κήπου: αν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης προσφέρει στην τιμη αγορας και τον κινητο εξοπλισμο, ή η την επιπλωση υψηλής ποιότητας, ισως να αξίζει να διαχωρίσετε την απόκτησή τους από την αγορά του ακινήτου. Διαφορετικά, η τιμή αγοράς θα αυξηθεί και κατά συνέπεια, τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς, όπως ο φόρος μεταβίβασης γης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και κατά περίπτωση, η αμοιβή του μεσίτη.
Συμβουλή 4: Απαιτηστε σαφήνεια
Η συμβολαιογραφική πράξη αναφέρει τι ανήκει στο διαμέρισμα και αν αγοράζετε επίσης τον κήπο, τη βεράντα, το κελάρι, το γκαράζ, ή τον χώρο στάθμευσης ποδηλάτων. Καθορίζει επίσης τι ανήκει στην κοινοχρηστη χρηση - όπως τα μπαλκόνια, οι διάδρομοι, οι ανελκυστήρες, αλλά και τα παράθυρα, οι πόρτες και οι εξωτερικές εγκαταστάσεις. Επιπλέον, πρέπει να διευκρινιστεί ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η κοινοχρηστη περιουσία. Μια πλήρης δήλωση διανομής θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει τους κανόνες της οικοδομης (Kανονισμος) και τυχόν υποχρεώσεις πληρωμής εξοδων.
Συμβουλή 5: Μην βιαστειτε
Επιμείνετε να λάβετε όλα τα έγγραφα της σύμβασης τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν από το συμβολαιογραφικό ραντεβού - σε περίπτωση νέας οικοδομής, θα λαβετε τις προδιαγραφές κατασκευής και εκτέλεσης (Οδηγο δομησης, ή Εργολαβικο) - στην περίπτωση αγοράς ακινήτου, τη δήλωση κατάτμησης. Αν παρουσιαστούν ξαφνικά, νέα δεδομενα κατα την παρουσια σας για τις υπογραφες στο συμβολαιογραφικό ραντεβού, δεν θα πρέπει να υπογράψετε βιαστικά το συμβόλαιο - ειδικά εάν ο πωλητής σας παροτρύνει να βιαστείτε.
Συμβουλή 6: Συμβουλευτειτε εναν εμπειρογνώμονα
Οι παγίδες στις συμβάσεις πώλησης δεν είναι πάντα εύκολο να εντοπιστούν. Για παράδειγμα, ένας εργολάβος ακινήτων μπορεί να έχει περιορισμενες προθεσμίες κατασκευης/παραδοσης κλπ. Ακόμα και τα σχέδια συμβάσεων που προσχεδιάζονται από τις κατασκευαστικές εταιρείες με τη σημείωση 'συμβολαιογραφικό υπόδειγμα σύμβασης' δεν προσφέρουν καμία απολύτως ασφάλεια. Ως εκ τούτου, αξίζει τον κόπο να ελεγχθούν από ειδικούς, πχ ένα δικηγόρο ο οποιος ειδικεύεται στο οικοδομικό δίκαιο, όλα τα έγγραφα της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένης τυχόν εδαφολογικής πραγματογνωμοσύνης, τα σχέδια εφαρμογής και εκτέλεσης του κτιρίου, καθώς και τα πιστοποιητικά θερμομόνωσης. Συμβουλές παρέχονται επίσης από την Ένωση Ιδιοκτητών Ιδιωτικών Κτιρίων (Verband Privater Bauherren) ή την Ένωση Προστασίας Ιδιοκτητών Κτιρίων (Bauherren-Schutzbund).
Συμβουλή 7: Μην πληρώσετε προκαταβολικά
Στη Γερμανία, η σύμβαση πώλησης γης και ακινήτων πρέπει να συνάπτεται από συμβολαιογράφο, ωστόσο, ο συμβολαιογράφος δεν υποχρεούται να διασφαλίσει ότι η σύμβαση συντάσσεται προς το συμφέρον του αγοραστή. Συνιστάται επομένως, η διαβούλευση με εξωτερικούς εμπειρογνώμονες πριν από τη σύναψη της σύμβασης. Ομως σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να πληρώσετε προκαταβολικά πριν από τη συμβολαιογραφική επικύρωση της σύμβασης αγοράς.
Συμβουλή 8: Ελέγξτε το κτηματολόγιο
Αν θέλετε να αγοράσετε ένα οικόπεδο, διαμέρισμα ή σπίτι, θα πρέπει πάντα να ελεγξετε και να παραλαβετε ενα επικυρωμένο αντίγραφο της εγγραφής του ακινητου στο κτηματολόγιο. Με το παρον εγγραφο αποδεικνυεται επιπλεον οτι αναλαμβάνετε το ακίνητο ελευθερο βαρων.
Συμβουλή 9: Πραγματοποιήστε μια τελική επιθεώρηση
Η αξίωση εγγύησης, η οποία διαρκεί έως και πέντε έτη, ρυθμίζεται από το νόμο, ή από τους κανονισμούς ανάθεσης κατασκευαστικών εργασιών. Πληροφορίες μπορούν να ληφθούν από οργανώσεις προστασίας των καταναλωτών, όπως η Ένωση Ιδιοκτητών Ιδιωτικών Κτιρίων ή η Ένωση Προστασίας Ιδιοκτητών Κτιρίων. Σε περίπτωση των κατοικιών με το 'κλειδί στο χέρι', θα πρέπει να διενεργήσετε την τελική επιθεώρηση του ακινήτου μαζί με έναν εμπειρογνώμονα κτιρίων τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τη λήξη της περιόδου εγγύησης, ώστε να είστε σε θέση να διεκδικήσετε εγκαίρως απομειωση του τιμηματος για τα τυχόν ελαττώματα που θα εντοπισετε. Για τα δε παλαιά κτίρια, η εγγύηση είναι εν μέρει περιορισμένη. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ένας ειδικός μπορεί να σας βοηθήσει.
Συμβουλή 10: Υπαναχώρηση από τη σύμβαση ως έσχατη λύση
Αν η συμβαση αγοράς ακινήτου έχει υπογραφει παρουσια συμβολαιογραφου και καταχωρηθει, η υπαναχώρηση είναι δυνατή μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις - για παράδειγμα, αν έχει συμφωνηθεί ρητά ότι η τράπεζα δεν θα παράσχει χρηματοδότηση, ή αν ο πωλητής έχει σκόπιμα αποκρύψει σοβαρά ελαττώματα.
Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.
@photo by Pavel Danilyuk
Nikos Pepelidis
Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.
Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω