top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Ο ενοικιαστης πληρώνει μόνο το συμφωνημένο 'κρυο' ενοίκιο;

Οποιος νοικιάζει μια κατοικια δεν πληρώνει μόνο το συμφωνημένο 'κρυο' ενοίκιο, αλλά και τα παρεπόμενα έξοδα - το 'δεύτερο' ενοίκιο, το οποιο περιλαμβάνει τα έξοδα που πρέπει να καταβάλει ο μισθωτης στον ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια της μισθωσης.



Είναι γεγονός ότι πολλές επιβαρύνσεις μπορούν να μετακυληθουν στον ενοικιαστή ως παρεπόμενα έξοδα του διαμερισματος, αλλά οι ιδιοκτήτες δεν επιτρέπεται να μετακυλουν αυθαίρετα όλα τα έξοδα. Γι' αυτό σας εξηγούμε ποιες δαπάνες του ιδιοκτήτη επιμεριζονται και δίνουμε συμβουλές προς τους ενοικιαστές που επιθυμουν να εξετάσουν προσεκτικά τις χρέωσεις τους.


Ποια είναι τα παρεπομενα τέλη παροχής υπηρεσιών;


Μια φορά το χρόνο, οι ενοικιαστές βρίσκουν στο γραμματοκιβώτιό τους τη λεγόμενη κατάσταση λειτουργικών δαπανών. Πρόκειται για έναν κατάλογο των δαπανών σχετικων με το εκμισθωμενο ακινητο, των οποιων ο ιδιοκτήτης πραγματοποίησε ως υποχρέωση κατα τη διαρκεια της περασμενης χρονιας (περσι), εφοσον διαρκει η μισθωση. Οι ενοικιαστές είναι υποχρεωμένοι να πληρώνουν οι ίδιοι ορισμένα από αυτά τα έξοδα μέσω του μηνιαίου ενοικίου. Προσοχή όμως: όπως συμβαίνει σχεδόν παντού εντος της γερμανικης επικρατειας, ο διακανονισμός των παρεπόμενων δαπανών στέγασης είναι μια σχετικά πολύπλοκη διαδικασία. Αυτός είναι κι ο λόγος για τον οποίο ένα ποσοστο 50% των δηλώσεων επικουρικού κόστους είναι λανθασμένες. Για το λόγο αυτό, η Γερμανική Ένωση Ενοικιαστών (Deutscher Mieterbund) συμβουλεύει τους ενοικιαστές να ελέγχουν προσεκτικά τα παρεπόμενα έξοδα του διαμερίσματος τους. Σε καμία περίπτωση δεν είναι όλα τα στοιχεία που παρατίθενται από τους 'δημιουργικούς' ιδιοκτήτες στη δήλωση επιμεριστέα.


Τι περιλαμβάνεται στις παρεπόμενες δαπάνες;


Οποιος υπογράφει μια σύμβαση μίσθωσης συμφωνεί επίσης, εκ των προτέρων με τον ιδιοκτήτη και για την καταβολή των παρεπόμενων εξόδων. Το συμφωνηθέν 'κρυο' μίσθωμα συν τα επιμεριστέα λειτουργικά έξοδα οδηγεί στο 'ζεστο' μίσθωμα - το οποιο είναι και το μίσθωμα που περιλαμβάνει όλα τα έξοδα του ιδιοκτήτη, τα οποία μπορεί να ανακτήσει από τον ενοικιαστή. Αλλά ποιες ειναι οι παρεπόμενες δαπάνες που πράγματι μπορουν να επιμεριστουν;


Ο νομοθέτης το έχει ορίσει με ακρίβεια: το άρθρο 556, παρ.2, αρθ.1 του γερμανικού αστικού κώδικα (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB) παρέχει πληροφορίες σχετικά με τις λεπτομέρειες της χρέωσης, ενώ το αρθρο 2 του κανονισμού για τα λειτουργικά έξοδα (BetrKV) εξηγεί τι ακριβώς ανήκει στα παρεπόμενα έξοδα ενοικίασης. Με μια ματιά αυτά είναι:

  • οι τρέχουσες δημόσιες επιβαρύνσεις του ακινήτου (φόρος γης),

  • το κόστος παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας,

  • το κόστος της αποχέτευσης (όμβρια ύδατα και λύματα),

  • το κόστος της αποκομιδής των απορριμμάτων και του καθαρισμού των δρόμων,

  • πολλά στοιχεία που σχετίζονται με τη λειτουργία του συστήματος θέρμανσης (καθαρισμα καμινάδας, κόστος συντήρησης κ.λπ.),

  • το κόστος ηλεκτρικής ενέργειας για τον κοινόχρηστο φωτισμό (κλιμακοστάσια κ.λπ.),

  • η συντήρηση των κήπων και οι χειμερινές υπηρεσίες,

  • τα έξοδα για τον καθαρισμό του σπιτιού και την καταπολέμηση των παρασίτων,

  • ορισμένες δραστηριότητες επιστάτη,

  • η ασφάλιση κτιρίου (ασφάλιση ιδιοκτήτη σπιτιού, αστική ευθύνη ιδιοκτήτη), και

  • το κόστος για την κοινη κεραία ή την καλωδιακή σύνδεση.

  • η συντήρηση, ο καθαρισμός, η λειτουργία, η επιθεώρηση ασφαλείας και η παρακολούθηση των ανελκυστήρων,

  • οι δαπάνες για τη συντήρηση, τη λειτουργία και τον καθαρισμό των κοινόχρηστων πλυντηρίων και στεγνωτηρίων και τελος

  • οι δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης για πισίνα ή σάουνα στο σπίτι.

Δεδομένου ότι υπάρχει σχετικά μεγάλος αριθμός στοιχείων, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να παρουσιάζει την κατάσταση χρεώσεων υπηρεσιών με τη μεγαλύτερη δυνατή διαφάνεια. Για να εξασφαλιστεί η τυπική ορθότητα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να εμφανίζουν όλα τα στοιχεία χωριστά και να γνωστοποιούν το συνολικό κόστος καθώς και τον τροπο κατανομής των. Οι μέθοδοι υπολογισμού πρέπει επίσης να είναι σαφείς για τον ενοικιαστή. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό εάν ένα ακίνητο κατοικείται από πολλούς ενοικιαστές. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να επιμερίσει ορισμένα έξοδα αναλογικά ανάλογα με το μέγεθος του διαμερίσματος. Αυτό ισχύει κυρίως για δαπάνες που εξαρτώνται από την κατανάλωση, όπως το νερό, την αποχέτευση ή τις δαπάνες για την αποκομιδή των απορριμμάτων.


Τι δεν περιλαμβάνουν αυτες οι χρεώσεις;


Γνωρίζετε τώρα ποια έξοδα επιτρέπεται να σας χρεώνει ο ιδιοκτήτης σας. Ωστόσο, προκειμένου να ελέγξετε την ετήσια κατάσταση λειτουργικών δαπανών σας, θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε ποιες δαπάνες δεν επιμερίζονται ως παρεπόμενες δαπάνες ενός διαμερίσματος σύμφωνα με τον νόμο. Αρκετά συχνά, οι ιδιοκτήτες χρεώνουν έξοδα που στην πραγματικότητα δεν ανήκουν στα κλασικά παρεπόμενα έξοδα διαβίωσης. Ακολουθουν ορισμενα παραδείγματα:

  • Τραπεζικά έξοδα και ταχυδρομικά έξοδα,

  • έξοδα συντήρησης (ελαιοχρωματιστές, ηλεκτρολόγοι κ.λπ.),

  • άλλες δαπάνες επισκευής και συντήρησης,

  • δαπάνες απόκτησης εργαλείων ή εξοπλισμού κηπουρικής,

  • δαπάνες για υπηρεσίες ασφαλείας,

  • διοικητικά έξοδα,

  • λειτουργικές δαπάνες για κενά διαμερίσματα,

  • νομικά έξοδα,

  • απώλεια ενοικίου και ιδιωτική ασφάλιση νομικών εξόδων.

Αν τυχον ανακαλύψετε οποιοδήποτε από τα προαναφερθέντα στοιχεία στη δήλωση λειτουργικών δαπανών σας, μπορείτε να υποβάλετε ένσταση. Ωστόσο, οι νομικές απαιτήσεις σχετικά με τις προθεσμίες πρέπει να τηρούνται και εδώ.


Πώς κατανέμονται τα παρεπόμενα έξοδα του διαμερίσματος;


Ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί διάφορους τροπους μετρησης για να κατανέμει τα παρεπόμενα έξοδα του διαμερίσματος στους ενοικιαστές. Κατ' αρχήν, οι παρεπόμενες δαπάνες του διαμερίσματος μπορούν να υπολογιστούν με τους ακόλουθους τρόπους:

  • Μετρητής

  • Χώρος διαβίωσης

  • Αριθμός ατόμων

  • Μονάδες διαβίωσης

Για τα περισσότερα στοιχεία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφασίσει ποιος τροπος θα χρησιμοποιηθεί. Εάν όμως υπάρχουν ξεχωριστοί μετρητές για τις οικιστικές μονάδες, οι ενδείξεις τους πρέπει να χρησιμοποιούνται ως βάση. Επιπλέον, στα τέλη χρήσης ενός διαμερίσματος προβλέπεται ένα ορισμένος τροπος υπολογισμου για τη θέρμανση και το ζεστό νερό. Για παράδειγμα, σύμφωνα με το διάταγμα για τις δαπάνες θέρμανσης, τουλάχιστον το 50% και μεγιστο το 70% των δαπανών θέρμανσης πρέπει να τιμολογούνται σύμφωνα με την κατανάλωση. Υπάρχουν μόνο λίγες εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα.


Δήλωση χρέωσης υπηρεσιών - προθεσμίες


Ο νομοθέτης ορίζει ακριβείς χρονικές περιόδους για την αποστολή της κατάστασης των τελών παροχής υπηρεσιών. "Η εκκαθάριση πρέπει να κοινοποιείται στον ενοικιαστή το αργότερο μέχρι το τέλος του δωδέκατου μήνα μετά τη λήξη της περιόδου διακανονισμού", αναφέρει το αρθ.566 παρ.3 του γερμανικού αστικού κώδικα(§ 566 Abs. 3 BGB). Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι ιδιοκτήτες μπορούν να διεκδικήσουν τυχόν αυξήσεις στις παρεπόμενες δαπάνες στέγασης - όπως για το ηλεκτρικό ρεύμα, το φυσικό αέριο και το νερό - και να προσαρμόσουν ανάλογα την προκαταβολή των λειτουργικών δαπανών για το επόμενο έτος.


Εάν υπάρχουν λάθη, ή ασυμφωνίες στη δήλωση, οι ενοικιαστές μπορούν να υποβάλουν ένσταση. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης συγκεκριμένα χρονικά όρια γι'αυτό: Εντός δώδεκα μηνών πρέπει να υποβληθεί η ένσταση για το 'δεύτερο μίσθωμα', μετά το πέρας της οποίας θεωρείται αποδεκτή η συμπληρωματική δήλωση δαπανών μίσθωσης. Ακόμη και σε περίπτωση ένστασης, πρέπει να καταβληθεί πρόσθετη χρέωση υπηρεσιών εντός 30 ημερών από την παράδοση - αυτό γίνεται και με τις κρατήσεις. Οι μόνες εξαιρέσεις είναι οι τυπικά λανθασμένες δηλώσεις. Παρεμπιπτόντως, η προθεσμία των 30 ημερών ισχύει και για τους ιδιοκτήτες, εάν η δήλωση χρέωσης υπηρεσιών οδηγεί σε επιστροφή στον ενοικιαστή. Εάν οι ετήσιες παρεπόμενες δαπάνες είναι χαμηλότερες, οι ενοικιαστές μπορούν τότε να προσβλέπουν σε πιστωτικό σημείωμα.


Σε περίπτωση διαφωνίας, είναι προτιμότερο να επικοινωνήσετε με την Ένωση Προστασίας Ενοικιαστών ή με τον δικηγόρο σας. Ωστόσο, πριν κλιμακώσετε τις διαφορές σας σχετικά με τη δήλωση χρέωσης υπηρεσιών, θα πρέπει πρώτα να μιλήσετε ήρεμα με τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή σας. Πολλά προβλήματα κατανόησης μπορούν να επιλυθούν σε μια χαλαρή συζήτηση ένας προς έναν. Εξάλλου, τα χρήματα δεν είναι απαραίτητα το παν- μια καλή γειτονική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων μερών είναι πολύ πιο σημαντική. Και ο διακανονισμός του τέλους εξυπηρέτησης είναι ένα μάλλον πολύπλοκο ζήτημα.


Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Pixabay

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

93 Ansichten0 Kommentare

댓글


bottom of page