top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Πλειστηριασμος. Εξαναγκασμενη πώληση ακινήτων - αποφύγετε τα "μοιραια" λαθη.

Περισσότερα από 13.000 ακίνητα κατασχέθηκαν στη Γερμανία το 2021. Όποιος κερδίζει την προσφορά μετά από έναν καταιγιστικο βομβαρδισμο προσφορών, συνήθως υποθέτει ότι αγόρασε φθηνά...



Κι ομως, το ακινητο που αγοράστηκε σε πλειστηριασμό μπορεί να κρύβει απροσδόκητες εκπλήξεις. Με μια πιο προσεκτική εξέταση, η υποτιθέμενη ευκαιρία μπορεί να αποδειχθεί σημαντική απώλεια. Για να επωφεληθείτε από τις αγορες μεσα απο τους πληστιαριασμου, θα πρέπει να προετοιμαστείτε προσεκτικά και να γνωρίζετε τους κινδύνους.


Ποιοι είναι οι κίνδυνοι πισω από τις κατασχέσεις ακινήτων;


Πριν εμφανιστείτε στον πλειστηριασμό, θα πρεπει ήδη να εχετε επιθεωρήσει το ακίνητο όσο το δυνατόν καλύτερα απ' έξω. Ωστόσο, σχεδόν ποτέ δεν είναι δυνατόν να πραγματοποιηθεί ενδελεχής επιθεώρηση του ακινήτου. Ακόμη και ο φάκελος που βρισκεται στο αρμόδιο τοπικό δικαστήριο δύσκολα μπορεί να απαντήσει στις ερωτήσεις σας σχετικά με τη θέρμανση, την προσβολή από μούχλα, τις μολυσμένες περιοχές, στατικες βλαβες και πολλά άλλα. Στην περίπτωση των συνιδιοκτησιών, η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων μπορεί να παρέχει σημαντικές πληροφορίες. Επιπλέον, ο πιστωτής που επιδιώκει τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης πιθανοτατα να είναι σε θέση να βοηθήσει. Επισης, οι γνώσεις των γειτόνων μπορεί να είναι εξίσου πολύτιμες.


Η αγορα απο Πλειστηριασμο: συμβουλές και κόλπα για τα νομικά θέματα


Εκτός από τη στατικη κατάσταση του ακινήτου, θα πρέπει επίσης να ελέγξετε τις νομικές λεπτομέρειες: Κατά την προετοιμασία του πλειστηριασμού, μελετήστε προσεκτικά όλα τα έγγραφα στο αρμόδιο τοπικό δικαστήριο. Ένα ακίνητο δεν είναι απαραίτητα απαλλαγμένο από δικαιώματα. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που εκπλειστηριάζεται μπορεί να περιέχει δικαίωμα διέλευσης (δουλεία διοδου) που δεσμεύει και εσάς ως νέο ιδιοκτήτη. Μπορείτε να ελέγξετε τα έγγραφα αυτά στο τοπικό δικαστήριο σε πρώιμο στάδιο:


  • Καθορισμός της επίσημης αγοραίας αξίας

  • Απόσπασμα κτηματολογίου

  • Κατάλογος των βαρών του ακινητου

  • Φάκελος πλειστηριασμού

  • Δικαστική εκτίμηση (συχνά ελλειπής, καθώς ο εκτιμητής δεν εχει πρόσβαση στο ακίνητο)


Τι πρέπει να ελέγξετε πριν "πέσει" το σφυρι


Οι πλειστηριασμοί μπορεί να είναι συναρπαστικοί - ειδικά όταν πρόκειται για μεγάλα ακινητα σε ελκυστικα ποσά, ομως καλο θα ειναι να ελέγξετε μερικά σημεία εκ των προτέρων:


Κατασταση του ακινητου

Ο πλειοδότης δύσκολα μπορεί να εκτιμήσει εάν υπάρχει ανάγκη ανακαίνισης, στηρίζεται αποκλειστικά στην αγοραία αξία και στις δικαστικές εκθέσεις. Αν δεν υπάρχουν φωτογραφίες του εσωτερικού, αυτό είναι ένδειξη ότι ο εκτιμητής δεν μπόρεσε να εισέλθει στο ακίνητο.

Οικοδομικη νομοθεσια Ειναι η κατασκευη συμφωνη με την οικοδομική νομοθεσία, υπαρχουν αυθαιρεσιες, υπάρχει κίνδυνος να απαιτηθεί αποξήλωση ορισμενων τμηματων;

Προστασια μνημειων

Ένα κτίριο που βρίσκεται υπό προστασία μνημείων μπορεί να προκαλέσει σημαντική ρύπανση.

Εγγυησεις για κατασκευαστικα ελλατωματα Κατοπιν μιας από αναγκαστικής δημοπρασίας, λήγει οποιαδήποτε υπάρχουσα εγγύηση "ετρεχε" για κατασκευαστικά ελαττώματα, οποτε αν τυχον εμφανιστούν αργότερα, ο νέος κάτοχος είναι αποκλειστικά υπεύθυνος και θα αναλαβει ολα τα νεα κοστη που θα προκυψουν.


Τοποθεσια


Θα επηρεαστεί το ακίνητο από θόρυβο ή μυρωδιές; Ποιες είναι οι συγκοινωνιακές συνδέσεις και οι προσβασεις, οι βασικές υποδομες, κλπ;


Συμβολαια μισθωσης


Αν το ακίνητο είναι ηδη μισθωμενο, όλα τα συμβατικά συμβόλαια μεταβιβάζονται στον νέο ιδιοκτήτη. Γιατί: «Η αγορά δεν σπάει το ενοίκιο!»


Δεσμευσεις για τα ενοικιαζόμενα σπίτια

Αν το ακίνητο χτίστηκε με δημόσιους πόρους, τα αναμενόμενα επίπεδα εσοδων απο τα ενοικια ενδέχεται να είναι περιορισμένα.


Κτηματολόγιο


Προσοχη στις εγγραφες στο κτηματολόγιο, ειδικά οταν υπαρχουν δικαιώματα χρήσης ή δουλείες; Αυτό μπορεί να είναι τυχον ισόβια επικαρπία ή μια πραγματική επιβάρυνση σε περίπτωση κατάσχεσης ακινήτου. Και τα δύο μπορεί τελικά να περάσουν στον νέο ιδιοκτήτη.


Χρέωση γης


Είναι δυνατόν το ακίνητο να εξακολουθεί να βαρύνεται με χρέωση γης ή υποθήκη; Αυτό μπορεί να μεταφερθεί στον αγοραστή.


Επιβαρυνσεις που ακολουθουν εναν πλειστηριασμο ακινήτου


Συνηθως δεν καλύπτονται όλα τα έξοδα ενός ακινήτου που πωλείται σε πλειστηριασμό από την τιμή "κλεισιματος". Ορισμένα μπορεί να επιβαρύνουν σημαντικά τον λογαριασμό σας. Τα έξοδα αυτά πρέπει να περιλαμβάνονται στον οικονομικό σας προγραμματισμό:


Φόρος μεταβίβασης ακινήτων: Αυτό είναι το μεγαλύτερο στοιχείο που πρέπει να καταβληθεί στην εφορία. Υπάρχουν διαφορές ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος.


Τα εξοδα της διασικασιας: Αυτα αντικαθιστουν τη συνήθη αμοιβή συμβολαιογράφου για πωλήσεις ακινήτων.


Έξοδα για τη συμβολαιογραφική επικύρωση και τη μετεγγραφή υποθήκης: Αυτά οφείλονται μόνο εάν απαιτείται υποθήκη για τη χρηματοδότησή σας.


Πλειστηριασμος - Η διαδικασια


Η ημερομηνία του πλειστηριασμού είναι η ημέρα για την οποία προετοιμάζεστε προσεκτικά επί εβδομάδες. Τώρα έφτασε η ώρα:


Έχετε αρκετά χρήματα; Πρέπει να καταβάλετε το δέκα τοις εκατό ως εγγύηση, ενώ βρίσκεστε ακόμη στην αίθουσα του τοπικού δικαστηρίου. Αυτό μπορεί να γίνει με επιταγή κεντρικής τράπεζας, τραπεζικό έμβασμα ή τραπεζική εγγύηση, αλλά όχι με μετρητά. Το τοπικό δικαστήριο χρεώνει τέσσερα τοις εκατό τόκο από την ημέρα του πλειστηριασμού μέχρι την πλήρη εξόφληση του τιμήματος αγοράς μετά από οκτώ εβδομάδες το αργότερο.


Μην ξεχάσετε την ταυτότητά σας! Ελέγξτε ότι έχετε στην τσέπη σας ένα έγκυρο έγγραφο ταυτότητας.


Ραντεβού: Στην αρχή, ο δικαστικός υπάλληλος διαβάζει τα βασικά στοιχεία του ακινήτου. Εξηγεί τους όρους του πλειστηριασμού και αναφέρει την ελάχιστη προσφορά.


Ελάχιστη προσφορά: Αν ο πιστωτής είναι τράπεζα, δεν θα είναι μικρότερη από το 70% της αγοραίας αξίας.


Ώρα πλειοδοσίας: Η λεγόμενη ώρα πλειοδοσίας διαρκεί τουλάχιστον 30 λεπτά. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον πιστωτή ή να ρίξετε άλλη μια ματιά στον φάκελο του πλειστηριασμού. Αφήστε τους άλλους να προσφέρουν και περιμένετε τη δική σας ευκαιρία.


Ληξη: Η συνεδρίαση πλειστηριασμού ολοκληρώνεται όταν το δικαστήριο διαπιστώσει ότι δεν έχουν ληφθεί άλλες προσφορές.


Κατακύρωση: Το δικαστήριο ανακοινώνει την υψηλότερη προσφορά και κατακυρώνει τη σύμβαση. Αυτό είναι νομικά δεσμευτικό μόλις "πέσει" το σφυρί. Δεν υπάρχει δικαίωμα ανακλησης ή ακύρωσης.


Άμεση κυριότητα: Από τώρα και στο εξής, ο αγοραστής φέρει όλα τα οφέλη και τα βάρη. Η εξακρίβωση της ταυτότητας, η καταβολή της εγγύησης και η εγγραφή στο κτηματολόγιο είναι μόνο τυπικές διαδικασίες σε αυτό το σημείο, οι οποίες είναι συνέπεια αυτής της νομικής πράξης.


Συμβουλη:

Η ενθουσιασμένη ατμόσφαιρα είναι μεταδοτική και ισως σας παρασυρει - παραμείνετε ήρεμοι και σταθεροί στις ενεργειες σας και μην υπερβείτε το προκαθορισμένο όριο που θεσατε σαν στοχο!

Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Sora Shimazaki

 

Follow me on Χ. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 15ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

213 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page