top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Πότε πρέπει να πληρώσει για τις 'αισθητικές' παρεμβασεις, ή τις τυχον επισκευές ο ενοικιαστής;

Οταν ένας ενοικιαστής μετακομίζει, προκύπτει τακτικά ένα θέμα διαφωνίας. Για ποιες ζημιές είστε υπεύθυνοι ως ενοικιαστής και πότε πρέπει να κάνετε ανακαίνιση;



Διαβάστε παρακατω τι ισχυει στην τρέχουσα νομοθεσια σχετικά με αυτά τα ερωτήματα.


Αισθητικές επισκευές - ποιος είναι υπεύθυνος;


Λεκέδες στους τοίχους, τρύπες από καρφια, ή γδαρσίματα στο πάτωμα - αντιαισθητικά υπολειμματα ως αποτέλεσμα ζωης! Αυτό που ο ενοικιαστής θεωρεί ως φυσιολογικά σημάδια χρήσης, ο ιδιοκτήτης θα ήθελε να τα αποζημιωθει. Αλλά οι συνθήκες είναι δύσκολες: Πολλές (κυρίως οι παλαιότερες) συμβάσεις μίσθωσης περιέχουν άκυρες ρήτρες οπου οι ιδιοκτήτες συχνά επιμένουν ότι ο ενοικιαστής πρέπει να τους επιστρέψει ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα, λανθασμένα, βεβαια, διότι οι άκυρες αυτες συμφωνίες συνήθως, απαλλάσσουν τους ενοικιαστές από τις αισθητικές επισκευές.


Τι οριζουμε σαν αισθητικές επισκευές;


Ο όρος 'αισθητικές επισκευές' είναι κάπως παραπλανητικός, καθως δεν πρόκειται για επισκευές, αλλά για καθαρά διακοσμητικες παρεμβασεις. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να περιμένει από εσάς να εκτελέσετε εργασίες ανακαίνισης που σχετίζονται με την 'καλλιτεχνiα'. Οι αισθητικές επισκευές συνήθως περιλαμβάνουν:

  • Αντικατασταση ταπετσαριων τοιχων, βαφες τοίχων και οροφών.

  • Βαφες των εσωτερικών θυρων και της εσωτερικης πλευρας της εξωπορτας, βαφες των παραθύρων.

  • Βαφες θερμαντικών σωμάτων και σωλήνωσεων αυτων

  • Βαφες ξύλινων δαπέδων, ή βασικός καθαρισμός μοκετων

Οι ενοικιαστές οφείλουν να εκτελούν αισθητικές επισκευές μόνο αν

  • εχει προσυμφωνηθει και αναφερεται στη σύμβαση μίσθωσης και

  • το διαμέρισμα ήταν πρόσφατα ανακαινισμένο όταν ο ενοικιαστής μετακόμισε, ή αν ο ενοικιαστής έλαβε την κατάλληλη αποζημίωση εφοσον το διαμέρισμα δεν είχε ανακαινιστεί.


Συμβουλή:

Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την ανακαίνιση του διαμερίσματος, εφοσον αυτο κριθει απαραίτητο. Βεβαια, μπορεί να μεταβιβάσει εν μέρει την υποχρέωση αυτή στον ενοικιαστή - αλλά μόνο εντός ορισμένων περιπτωσεων.

Ποιες συμφωνιες είναι αποτελεσματικές;


Τον Μάρτιο του 2015, το Ομοσπονδιακό Ανώτατο Δικαστήριο (BGH) ανέτρεψε την παλαιότερη νομολογία του σχετικά με τη μεταβίβαση των αισθητικών παρεμβασεων στον ενοικιαστή και ανακήρυξε ορισμένες συμφωνίες απαράδεκτες. Παρόλο που έκτοτε έχουν εκδοθεί πολλές αποφάσεις φιλικές προς τους ενοικιαστές, οι ενοικιαστές πρεπει γενικά να αφήνουν το διαμέρισμά τους οπως στην 'προ-μισθωσης' κατάσταση. Ουσιαστικα, πρέπει να τηρείται ο ακολουθος κανονισμός: Αν η σύμβαση μίσθωσης περιέχει ρήτρα ανακαίνισης, ο ενοικιαστής συνήθως δεν μπορεί να αποφύγει τις αισθητικές επισκευές, γι' αυτό θα πρεπει να διαβασετε και να ελέγξτε προσεκτικα τη σύμβασή σας για τις ακόλουθες ρήτρες:


  • Ένα 'ηπιο' πρόγραμμα για την εκτέλεση αισθητικών επισκευών είναι έγκυρο αν σας παρέχει κατευθυντήριες γραμμες προσανατολισμού. Η συμφωνία προβλέπει επίσης ότι ο ενοικιαστής μπορεί να παρεκκλίνει από τις καθορισμένες προθεσμίες ανάλογα με την κατάσταση του διαμερίσματος.

  • Παράδειγμα περιγραφης ρήτρας: 'Ο ενοικιαστής πρέπει να πραγματοποιήσει τις αισθητικές επισκευές με δικά του έξοδα κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης. Γενικά, αυτό απαιτείται κάθε πέντε χρόνια για την κουζίνα και το μπάνιο και κάθε οκτώ χρόνια για τους υπολοιπους χώρους'.

  • Ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του για ανακαίνιση, χωρίς να υποχρεώνει ταυτόχρονα τον ενοικιαστή να την εκτελεσει: 'Αφήνεται στην κριση του ενοικιαστή να κάνει τις οποιες αισθητικές επισκευές προκυψουν κατα τη διαμονη του στο διαμέρισμα'.

  • Μια συμβατική ρήτρα είναι γενικά επιτρεπτή, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης 'πατάει πάνω στο δεδικασμένο' αν συμπεριλάβει επίσης στη σύμβαση μίσθωσης μια συμφωνία ανακαίνισης εντος χρονοδιάγραμματος προθεσμιών (βλ. παραπάνω) η οπια κρινεται σε πολλές περιπτώσεις, ακυρη.

  • Το εμβαδόν του δαπέδου αντιστοιχεί στην επιφάνεια διαβίωσης, το ύψος του δωματίου δεν λαμβάνεται υπόψη.

  • Το μπαλκόνι, η βεράντα ή το χαγιάτι περιλαμβάνονται πλήρως στον υπολογισμό, όπως και οι παρακείμενοι χώροι, π.χ. λεβητοστάσιο, κελάρι, γκαράζ ή στεγνωτήριο.

  • Οι πισίνες και τα θερμοκήπια υπολογίζονται πλήρως.


Ποιες συμφωνιες είναι άκυρες;


Ορισμένοι ιδιοκτήτες αφήνουν στους ενοικιαστές τους τη λανθασμένη πεποίθηση, ότι θα πρέπει να ανακαινισουν και να βάψουν ξανά το διαμέρισμα όταν μετακομίσουν. Στην πραγματικότητα, ο ενοικιαστής μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση αν έχει ηδη πραγματοποιήσει καποιες αισθητικές επισκευές παρά την άκυρη συμφωνία. Για το λόγο αυτό, είναι ακόμη πιο σημαντικό να γνωρίζουν και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη τις υποχρεώσεις τους. Το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο (Bundesgerichtshof, BGH) έχει ήδη εκδοσει πολλές αποφάσεις-ορόσημα σχετικά με τις ρήτρες αισθητικής επισκευής. Συχνά ο τροπος της διατύπωσης της συμφωνιας είναι αυτος που έχει σημασία, όπως περιγραφεται παρακάτω:


Αυτες οι συμφωνίες θέτουν τον ιδιοκτητη, αδικαιολόγητα σε μειονεκτική θέση:


Ένα αυστηρό χρονοδιάγραμμα με τις εργασίες ανακαίνισης είναι άκυρο, αν η συμφωνια δεν λαμβάνει υπόψη την πραγματική φθορά του διαμερίσματος. Παράδειγμα: 'Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο ενοικιαστής οφείλει να εκτελεί με δικά του έξοδα τις οποιες αισθητικες επισκευές προκυψουν με κατάλληλο και επαγγελματικό τρόπο, δηλαδη, στην κουζίνα, στο μπάνιο, στο WC κάθε τρία χρόνια, στους δε υπολοιπους χώρους κάθε πέντε χρόνια'. Οι συμφωνιες που προβλέπουν μόνο, εν μέρει αυστηρές προθεσμίες, δεν γινονται αποδεκτες (απόφαση της 18.3.2015 - VIII ZR 21/13).

  • Μια συμφωνία είναι επίσης άκυρη, αν οι προθεσμίες είναι δυσανάλογα σύντομες. Παράδειγμα: Ένα έγκυρο χρονοδιάγραμμα εργασιων με τη μορφή κατευθυντήριας γραμμής, το οποίο όμως προβλέπει την ανακαίνιση των καθιστικών και των υπνοδωματίων κάθε τρία χρόνια.

  • Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σας υποχρεώσει να αναθέσετε σε εξειδικευμένη εταιρεία την εκτέλεση των εργασιών. Τα μέτρα πρέπει να εκτελούνται μεν απο επεγγελματιες του ειδους ακομη και με μέτρια ποιότητα.

  • Ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται επίσης να σας αναθέσει σύνθετες εργασίες και αισθητικές παρεμβασεις εκτός του διαμερίσματος, πχ το βαψιμο των εξωτερικων τοιχων, ή το τρίψιμο των παρκέτων (απόφαση της 13.01.2010 - VIII ZR 48/09).

  • Οι συμφωνιες με ρήτρες ποσόστωσης και αποζημίωσης που υποχρεώνουν τον ενοικιαστή να καταβάλει τις δαπάνες ανακαίνισης pro rata temporis δεν γινονται αποδεκτες (απόφαση της 18ης Μαρτίου 2015 - VIII ZR 242/13). Τέτοιες ρήτρες στη σύμβαση μίσθωσης έχουν δυσάρεστες συνέπειες για τον ιδιοκτήτη: Κατά κανόνα, δεν μπορεί πλέον να θεωρήσει τον ενοικιαστή του υπεύθυνο για τις αισθητικές επισκευές - και, αντίθετα, πρέπει να αναλαβει να εκετελεσει τις αντιστοιχες εργασίες με δικά του έξοδα. όπως περιγραφεται παρακάτω:


Επιτρεπεται η αύξηση του μισθώματος μετά απο ανακαινιση;


Οταν οι ιδιοκτήτες ανακαινιζουν, ή εκσυγχρονιζουν ένα διαμέρισμα, ή μια κατοικία, συνήθως αυτοι που επωφελούνται ειναι και οι ενοικιαστές. Η νέα στέγη παρέχει θερμομόνωση, ο σύγχρονος λέβητας συμπύκνωσης αερίου, ή το ηλιακό σύστημα μειώνει το ενεργειακό κόστος καθως κι ολα τα κίνητρα για οικολογικά ορθές παρεμβασεις, επιτρεπουν στους ιδιοκτήτες να αυξησουν το μίσθωμα. Ωστόσο, οποιαδηποτε εργασια προκειται να εκτελεστει θα πρέπει πρωτα να ανακοινωθεί τρεις μήνες πριν από την έναρξή της.


Σύμφωνα με τους κανόνες που τέθηκαν σε ισχύ το 2019 σε σχέση με το αυστηρότερο φρένο για τα ενοίκια, η εισφορά εκσυγχρονισμού ανέρχεται κατ' ανώτατο όριο στο 8% (προηγουμένως ηταν στο 11%) των δαπανών που πραγματοποιούνται και μπορεί να προστεθεί στο ετήσιο μίσθωμα ως ποσοστό. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο σε ορισμένες περιοχές με περιορισμένη αγορά κατοικίας - αλλού παραμένει στο 11% των δαπανών που μπορούν να επιμεριστούν. Σύμφωνα με το άρθρο 559 παρ.3α του γερμανικού αστικού κώδικα (§ 559 Abs. 3a BGB), η αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για μισθωσεις διαρκειας εντός έξι ετών και για τιμες ενοικιου απο 7 ευρώ ή περισσότερο ανά τετραγωνικό μέτρο. Για τιμες ενοικιου χαμηλότερες των 7 ευρω ανά τετραγωνικό μέτρο, το όριο είναι ακόμη τα 2 ευρώ. Οι συνήθεις εργασίες συντήρησης - όπως ένα νέο βάψιμο της πρόσοψης - δεν θεωρούνται μέτρα εκσυγχρονισμού που δικαιολογούν αύξηση του ενοικίου.


ΠΡΟΣΟΧΗ: Αν συμφωνήθηκε μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη κλιμακωτή συμφωνία ενοικίασης, η αύξηση λογω ανακαινισης, ή εκσυγχρονισμού αποκλείεται!



Πότε ευθύνεται ο ενοικιαστής για ζημίες;


Τι οριζεται ως φυσιολογική φθορά, και πότε δεν είναι πλέον φυσιολογική φθορά σύμφωνα με τη σύμβαση; Αυτό το ερώτημα επανέρχεται συνεχώς προς εξεταση στα δικαστήρια. Αν οι ενοικιαστές χρησιμοποιούν το διαμέρισμα σύμφωνα με τη σύμβαση, τοτε ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να στραφεί εναντίον τους σε περίπτωση ζημίας και πρέπει να αποκαταστήσει ο ίδιος τα ελαττώματα.


  • Οι τρύπες στους τοίχους σε κάποιο βαθμό δεν προκαλούν αξίωση αποζημίωσης. Ωστόσο, εάν η συμφωνια αισθητικης επισκευής είναι αποτελεσματική, ο ενοικιαστής πρέπει να αφαιρέσει τις τρύπες.

  • Ένα ξύλινο πάτωμα που έχει γρατζουνιστεί ελαφρά από τον σκύλο του ενοικιαστή αντιστοιχεί επίσης σε συμβατική χρήση, απαραιτητη προυποθεση βεβαια ο ιδιοκτήτης να έχει εγκρίνει τη διατήρηση κατοικιδιων ζώων στο διαμέρισμα.

  • Οι κιτρινισμένοι τοίχοι στο διαμέρισμα ενός καπνιστή αποτελούν αυξημένα σημάδια χρήσης, αλλά ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση. Ωστόσο, σν έχει συμφωνηθεί η ολοκλήρωση των αισθητικών επισκευών, οι προθεσμίες ανακαίνισης μπορεί να μειωθούν σημαντικά σε αυτή την περίπτωση.

  • Αν παλι οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για τη ζημία, ο ιδιοκτήτης μπορεί πρώτα να ζητήσει αποκατασταση της ζημίας, ή να αποκαταστησει τη ζημια και κατοπιν αν είναι απαραίτητο, να ζητήσει αποζημίωση αργότερα. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν η οροφή του διαμερίσματος είναι καλυμμένη με ίχνη μούχλας λόγω ανεπαρκούς αερισμού.


ΠΡΟΣΟΧΗ: Το παρόν άρθρο δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Η νομοθεσία περί μίσθωσης αλλάζει τακτικα και μπορεί να ερμηνεύεται διαφορετικά σε μεμονωμένες περιπτώσεις. Ένας εξειδικευμένος δικηγόρος θα σας προσφερει δεσμευτικές πληροφορίες σε περίπτωση που προκύψει νομική διαφορά.


Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by La Miko

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

41 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page