Δεν ειναι σπανιο το φαινομενο, οπου τα δωμάτια να αποδεικνύονται μικρότερα σε διαστασεις από ό,τι αναφέρεται στο συμβόλαιο ενοικίασης.
Σε περιοχές με ιδιατερη στενότητα στην εξευρεση κατοικίας, οι μισθωτες χαίρονται οταν βρίσκουν ένα ωραίο και προσιτό διαμέρισμα, αλλα μετά από μια μακρά αναζήτηση, ποιος μετράει ακριβώς πριν υπογράψει ένα συμβόλαιο ενοικίασης; Αλλωστε, δεν ειναι σπανιο το φαινομενο, τα δωμάτια να αποδεικνύονται μικρότερα από ό,τι αναφέρεται στο συμβόλαιο ενοικίασης. Αυτό δεν επηρεάζει μόνο τον διαθέσιμο χώρο, αλλά αυξάνει επίσης την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο και τις παρεπόμενες δαπάνες. Με τον ορθό υπολογισμό του ζωτικού χώρου, οι ενοικιαστές μπορούν να υπερασπιστούν τον εαυτό τους έναντι ψευδών δηλώσεων.
Πώς λειτουργεί ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου;
Ο υπολογισμός του ζωτικού χώρου των ακινήτων περιπλέκεται περισσοτερο, ακομη και πριν από τη μέτρηση. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι δεσμευτικοί κανόνες για τον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης υπάρχουν μόνο για τις επιδοτούμενες από το κράτος κατοικίες (κοινωνικές κατοικίες), οπου εδώ ισχύει το διάταγμα για το ζωτικό χώρο που ισχύει από το 2004. Δεν υπάρχει ενιαία νομική ρύθμιση για την ελεύθερη αγορά κατοικίας. Η αλήθεια ειναι οτι ακομη και τα δικαστήρια παραπέμπουν στον κανονισμό αυτό σε περίπτωση διαφοράς. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο εάν δεν έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση μίσθωσης άλλο πρότυπο για τον υπολογισμό του χώρου διαβίωσης. Ακόμη και αν ο αρχικός υπολογισμός του ζωτικού χώρου χρονολογείται από την περίοδο ισχύος ενός προτύπου που έχει πλέον ξεπεραστεί, οι προδιαγραφές του εξακολουθούν να ισχύουν.
Συμβουλή:
Πριν από τον υπολογισμό της επιφάνειας διαβίωσης, ελέγξτε τη σύμβαση μίσθωσης για να καθορίσετε την κατάλληλη βάση υπολογισμού. Ανάλογα με το υποκείμενο πρότυπο, είναι δυνατή η απόκλιση έως και 40 τοις εκατό.
Ποιο πρότυπο ισχύει για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου;
Η ακόλουθη αναφορα θα σας βοηθήσει να βρείτε το κατάλληλο πρότυπο για τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου, προτού ξεκινήσετε να 'μετρατε'.
Διάταγμα για το χώρο διαβίωσης: Το εν λόγω διάταγμα εφαρμόζεται ρητά μόνο σε δημόσια επιδοτούμενες κατοικίες (κοινωνικές κατοικίες). Αλλά τα περισσότερα δικαστήρια το χρησιμοποιούν ως βάση αν δεν έχει συναφθεί άλλη συμφωνία και δεν ισχύουν άλλα πρότυπα.
Δεύτερο Διάταγμα Υπολογισμού: Πρόκειται για τον προκάτοχο του Διατάγματος για το Χώρο Κατοικίας, το οποίο ισχύει από το 2004. Εξακολουθεί να ισχύει εάν ο ιδιοκτήτης μέτρησε τον ζωτικό χώρο πριν από την 1η Ιανουαρίου 2004 και δεν υπήρξαν δομικές αλλαγές από τότε.
DIN 277: Αυτό το πρότυπο δεν είναι και το καταλληλοτερο για τον υπολογισμό του χώρου κατοικίας, καθώς προέρχεται από την οικοδομική νομοθεσία και καλύπτει όλες τις επιφάνειες δαπέδου. Στους ιδιοκτήτες αρέσει να το χρησιμοποιούν επειδή παρέχει υψηλές αξίες. Εάν το πρότυπο αυτό συμφωνηθεί στη σύμβαση μισθωσης, είναι δεσμευτικό για τις ιδιωτικά χρηματοδοτούμενες κατοικίες.
DIN 283: Το πρότυπο αυτό έχει τεθεί εκτός ισχύος από το 1983. Ωστόσο, είναι έγκυρη εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει για αυτόν τον τύπο υπολογισμού της στέγασης στη σύμβαση μίσθωσης, αποφάνθηκε το Ομοσπονδιακό Ανώτατο Δικαστήριο (BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06).
Τι υπολογιζεται ως ζωτικός χώρος;
Ποια μέρη του χώρου, η του δωματίου θεωρούνται ως τέτοια εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το εκάστοτε πρότυπο. Ακολουθει παρουσιαση των δύο πιο συνηθισμένων μεθόδων.
1. Υπολογισμός του ζωτικού χώρου σύμφωνα με το διάταγμα για τον ζωτικό χώρο
Οι χώροι διαβίωσης, όπως το σαλόνι, το υπνοδωμάτιο, η κουζίνα, το μπάνιο, το παιδικό δωμάτιο ή ο διάδρομος, περιλαμβάνονται πλήρως στον υπολογισμό από το καθαρό ύψος των 2 μέτρων.
Εάν το ύψος της οροφής είναι μεταξύ 1,00 και 1,99 μέτρων (π.χ. κάτω από κεκλιμένες στέγες), μόνο το μισό αυτής της επιφάνειας υπολογίζεται ως ζωτικός χώρος.
Εάν το ύψος της οροφής είναι μικρότερο από ένα μέτρο, δεν υπολογίζεται.
Το μπαλκόνι, η βεράντα ή το χαγιάτι υπολογίζονται ως το ένα τέταρτο της επιφάνειας του δαπέδου ως χώρος κατοικίας. Εάν τα χαρακτηριστικά αυτά αυξάνουν σημαντικά την αξία διαβίωσης, το μισό εμβαδόν υπολογίζεται ως χώρος διαβίωσης.
Οι κόγχες με βάθος στο δάπεδο (π.χ. σε παράθυρα ή πόρτες) υπολογίζονται ως ζωτικός χώρος από βάθος 13 εκατ, ενώ οι κολόνες με ύψος άνω του 1,50 μέτρου μειώνουν τον ζωτικό χώρο από επιφάνεια δαπέδου 0,1 τ.μ.
Τα μη θερμαινόμενα θερμοκήπια, ή οι πισίνες υπολογίζονται στο 50%, ενώ τα θερμαινόμενα στο σύνολο.
Οι χώροι που δεν είναι κατάλληλοι για κατοικία, όπως οι αποθήκες και οι ωφέλιμοι χώροι εκτός του διαμερίσματος (κελάρι, στεγνωτηριο, κλιμακοστάσιο κ.λπ.) δεν περιλαμβάνονται στον υπολογισμό του χώρου κατοικίας.
2. Υπολογισμός του χώρου διαβίωσης σύμφωνα με το DIN 277
Το εμβαδόν του δαπέδου αντιστοιχεί στην επιφάνεια διαβίωσης, το ύψος του δωματίου δεν λαμβάνεται υπόψη.
Το μπαλκόνι, η βεράντα, ή το χαγιάτι περιλαμβάνονται πλήρως στον υπολογισμό, όπως και οι παρακείμενοι χώροι, π.χ. λεβητοστάσιο, κελάρι, γκαράζ ή στεγνωτήριο.
Οι πισίνες και τα θερμοκήπια υπολογίζονται πλήρως.
Ποιος επιτρέπεται να υπολογίζει τον ζωτικό χώρο;
Καταρχας, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα μετρο, ή ένα μετρητή απόστασης λέιζερ για να υπολογίσετε μόνοι σας τον ζωτικό χώρο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να το κάνει αυτό. Ωστόσο, σε περίπτωση νομικής διαφοράς, θα πρέπει να αποδείξετε τα αποτελέσματα των μετρήσεών σας.
Μείωση ενοικίου, οταν ο χώρος διαβίωσης είναι πολύ μικρός;
Αν η απόκλιση μεταξύ της σύμβασης και της πραγματικότητας είναι πολύ μεγάλη, κι ο ζωτικός χώρος είναι σημαντικά μικρότερος από τον αναφερόμενο, τοτε έχετε ακόμη και το δικαίωμα να μειώσετε το μίσθωμα αναδρομικά. Οι αποκλίσεις απο δέκα τοις εκατό, ή μεγαλυτερες θεωρούνται σημαντικές. Μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα ακόμη και με μικρότερες αποκλίσεις. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να υπολογίζει τα τέλη παροχής υπηρεσιών και τις τυχόν αυξήσεις του μισθώματος μόνο βάσει του πραγματικού μεγέθους. Σε περίπτωση διαφωνίας, συνιστάται ιδιαίτερα η σύναψη ασφάλισης νομικής προστασίας.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Εάν τα αποτελέσματα των μετρήσεών σας διαφέρουν σε μεγάλο βαθμό από τα στοιχεία της σύμβασης μίσθωσης, συνιστάται να αναθέσετε σε εναν εμπειρογνώμονα τον υπολογισμό του ζωτικού χώρου.
Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.
@photo by Pixabay
Nikos Pepelidis
Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.
Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω
Comments