top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

#1η κατοικια: Μισθωση vs Αγορά?

Ο έλεγχος της ακίνητης περιουσίας μπορεί να γίνει με δύο τρόπους. Ο ένας είναι να πάρεις την κυριότητα του ακινήτου, κι ο δευτερος να πληρώνεις τα ενοίκια.



Ο μέσος άνθρωπος έχει την τάση να σκέφτεται την αγορά σπιτιού ως μια συναισθηματική απόφαση. Στη συνέχεια, υπάρχει επίσης η συμβατική σοφία εκεί έξω, η οποία ισχυρίζεται ότι η αγορά είναι πάντα καλύτερη από την ενοικίαση. Ωστόσο, όταν πρόκειται για εξελιγμένους επενδυτές ακινήτων ή σχεδόν οποιονδήποτε ανησυχεί για το πώς δαπανώνται τα χρήματά του, η συμβατική σοφία δεν ισχύει. Τωρα πια από αυτές τις δυο αποφάσεις έχει καλύτερη λογική σε σύγκριση με την προσωπική και την οικονομική άποψη είναι αυτό που περιλαμβάνεται στην απόφαση ενοικίασης έναντι αγοράς.


Συγκρίνετε τα Ετήσια Έξοδα


Αντίθετα, καλό είναι να σκεφτείτε εάν είναι πιο κερδοφόρο να αγοράσετε ένα συγκεκριμένο σπίτι ή θα ήταν πιο οικονομικό να νοικιάσετε ένα σπίτι. Το κόλπο εδώ είναι να συγκρίνετε τα ετήσια έξοδα. Δωστε ιδιαιτερη προσοχη στη λέξη «έξοδα». Δεν συγκρίνουμε τις ταμειακές ροές, αντίθετα, συγκρίνουμε τα έξοδα. Όταν αγοράζουμε ένα σπίτι, έχουμε συνηθως μια υποθήκη (δανειο) να πληρώσουμε. Η υποθήκη αποτελείται από δύο στοιχεία. Το πρωτο από αυτά τα στοιχεία είναι ο τόκος και το άλλο είναι το κεφαλαιο. Η συνιστώσα των τόκων είναι καθαρά έξοδο, με απλά λόγια, είναι χρήματα που φεύγουν από την τσέπη σας σήμερα και χρήματα τα οποια δεν θα δείτε ποτέ σε μελλοντική ημερομηνία. Επομένως, αυτό είναι το ποσό που θα χρησιμοποιήσουμε στον υπολογισμό μας. Από την άλλη πλευρά, το κύριο στοιχείο της πληρωμής στεγαστικού δανείου είναι οι αποταμιεύσεις σας, δηλ, είναι σα να βγάζετε χρήματα από μια τσέπη και μετά να τα βάζετε σε μια άλλη τσέπη. Δεδομένου ότι αυτά τα χρήματα είναι αποταμίευση, δεν θα το συμπεριλάβουμε στον υπολογισμό μας. Γνωριζουμε οτι τα έξοδά μας για την οφειλή αγορας του σπιτιού θα περιλαμβάνουν τόκους (μετά την αφαίρεση φορων), φόρους ακινήτων, ασφάλιση και συντήρηση. Αυτό θα είναι το χρηματικό ποσό που καταναλώνεται κατά τη διάρκεια της περιόδου αγορας.


Από την άλλη πλευρά, τα έξοδα που αφορούν το ενοίκιο είναι πιο απλά. Πρώτον, μπορεί να υπάρξει εφάπαξ δαπάνη για την καταβολή προκαταβολής στον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, αυτό δεν αποτελει έξοδο, είναι απλώς ένα άτοκο δάνειο καθώς θα λάβετε το ίδιο ποσο πίσω όταν μετακομισετε απο το σπίτι. Εκτός από αυτό, υπάρχει και το μηνιαίο ενοίκιο που πρέπει να πληρωθεί. Μερικοί άνθρωποι συνυπολογίζουν επίσης το κόστος ευκαιρίας της προκαταβολής που πρέπει να γίνει για την απόκτηση ενός σπιτιού, αυτό σημαίνει ότι αν δεν αγοράζατε ένα σπίτι, θα καταλήξετε να κερδίσετε ένα συγκεκριμένο ποσό τόκων από τα χρήματα της προκαταβολής σας. Αυτό πρέπει να μειωθεί από τη μηνιαία μισθωση σας. Αρα, μια βασική εκδοχή της απόφασης ενοικίασης έναντι αγοράς θα ήταν η σύγκριση των ετήσιων δαπανών που θα προέκυπταν είτε ως αποτέλεσμα της αγοράς, είτε της ενοικίασης του σπιτιού.


Μελλοντικά Ετήσια Έξοδα


Πρέπει να γίνει κατανοητό ότι ούτε η αγορά, ούτε η ενοικίαση είναι αποφάσεις μιας ημέρας. Αυτές οι αποφάσεις απαιτούν δέσμευση και πρέπει να εκτελούνται σε μια περίοδο πολλών ετών. Επομένως, ενώ η σύγκριση των ετήσιων στοιχείων αποτελει μια σωστη ενεργεια, πρέπει να διασφαλιστεί ότι δεν συγκρίνονται τα δεδομένα μόνο για το τρέχον έτος. Αντίθετα, οι προβλέψεις ταμειακών ροών και εξόδων θα πρέπει να προβλεπουν για αρκετά χρόνια στο μέλλον.


Αυτό είναι το μέρος όπου η απόφαση ενοικίασης έναντι αγοράς γίνεται περίπλοκη. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η απόφαση είναι εξαιρετικά ευαίσθητη στην κεφαλαιακή ανατίμηση που υποθέτουμε στο μέλλον. Αν αλλάξουμε την ανατίμηση κεφαλαίου κατά μία ποσοστιαία μονάδα, θα καταλήξουμε να αλλάξουμε την καθαρή παρούσα αξία κατά ένα τεράστιο ποσό, ισως πχ €50.000. Συμπληρωματικά, η πρόβλεψη των μελλοντικών τιμών των ακινήτων είναι εξαιρετικά δύσκολη. Ως εκ τούτου, πρέπει κανείς να είναι πολύ προσεκτικός με τις μελλοντικές υποθέσεις που θα ενσωματώσει στο μοντέλο, καθώς μπορούν κυριολεκτικά να ανατρέψουν την απόφαση.


Επικινδυνο


Η απόφαση ενοικίασης έναντι αγοράς εξαρτάται επίσης από τη διαθεση να διατρεξει κινδύνο ο εμπλεκομενος. Μερικοί άνθρωποι δεν έχουν ενδοιασμούς με τον κίνδυνο που συνεπάγεται μια υποθήκη. Μια υποθήκη αυξάνει τον κίνδυνο επειδή υπάρχει τόκος που πρέπει να πληρωθεί και επίσης ο επενδυτής γίνεται ιδιαίτερα ευαίσθητος στις αλλαγές των τιμών στην αγορά. Ως εκ τούτου, η προσωπική καθαρή αξία ενός ατόμου μπορεί να αλλάξει δραματικά εάν έχει μια υποθήκη, επειδή η υποθήκη είναι ουσιαστικά ένα στοίχημα εξαιρετικά μόχλευσης.


Οι περισσότεροι που αποστρέφονται τον κίνδυνο προτιμούν την ενοικίαση. Αυτό συμβαίνει επειδή τα ενοίκια δεν κυμαίνονται τόσο άγρια όσο οι τιμές των ακινήτων, επιπεδα. Ακόμα κι αν οι τιμες των ενοικιων αλλάξουν δραματικά σε μια δεδομένη γειτονιά, το άτομο έχει την επιλογή να μετακομίσει σε διαφορετική γειτονιά, ή ακόμα και σε διαφορετική πόλη, εάν απαιτείται!


Σταθερότητα έναντι ευελιξίας


Όταν αγοράζουμε ακίνητα, είναι σαν να ρίχνουμε άγκυρα σε ένα συγκεκριμένο μέρος. Η ζωή μας γίνεται σταθερή. Συνήθως, οι άνθρωποι διακοσμούν τα σπίτια τους με βάση τις προτιμήσεις τους και όταν έχουν το σπίτι μπορούν να το κάνουν. Επίσης, η ενοικίαση περιλαμβάνει τη συχνή μετακίνηση σε διαφορετικά σπίτια, περιοδικά. Η αγορά ενός σπιτιού κόβει αυτή την κίνηση και ως εκ τούτου παρέχει σταθερότητα.


Από την άλλη πλευρά, η ενοικίαση παρέχει σε ένα άτομο την ευελιξία να πειραματιστεί με διαφορετικές γειτονιές, διαφορετικά μεγέθη διαμερισμάτων με διαφορετικό κόστος για να δει τι του ταιριάζει καλύτερα. Οι άνθρωποι των οποίων οι δουλειές απαιτούν να μετακινούνται τακτικά είναι επίσης καλύτερα να νοικιάσουν.


Συνοψίζοντας, η ανάλυση αγοράς έναντι ενοικίασης είναι εν μέρει οικονομική και εν μέρει συναισθηματική. Το οικονομικό μέρος της ανάλυσης είναι δύσκολο να υπολογιστεί λόγω των μελλοντικών υποθέσεων. Ωστόσο, πρέπει επίσης να κατανοήσει κανείς το επίπεδο κινδύνου και ευελιξίας που επιθυμεί πριν προχωρήσει σε μια τέτοια απόφαση.


Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Expect Best

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

65 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page