Τα ακίνητα έχουν μεγαλύτερη ζήτηση από ποτέ. Συχνά δεν είναι εύκολο να αποκτήσει κανείς το πολυπόθητο ακίνητο των ονείρων του. Ομως, με ένα σταθερό οικονομικό σχεδιασμο, μπορείτε να πείσετε...
Όλο και περισσότερες οικογένειες αποφασίζουν να αγοράσουν το δικό τους ακίνητο. Τα πλεονεκτήματα: Τα σπίτια ή τα διαμερίσματα αποτελούν μια ασφαλή επένδυση και οι ιδιοκτήτες γης καθως δεν χρειάζεται πλέον να πληρώνουν ενοίκιο μετά την αγορα - επιπλεον μπορούν να απολαμβάνουν τη ζωή μέσα στους δικούς τους τέσσερις τοίχους.
Τι πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την αγορά ακινήτων;
Το δικό σας σπίτι ή η δική σας πολυκατοικία θεωρούνταν πάντα μια επένδυση ανθεκτική στην κρίση. Δεν έχει σημασία πώς θέλετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο που αγοράσατε - θα έχετε πλεονεκτήματα σε κάθε περίπτωση. Αν ζείτε στο ακίνητο που έχετε αγοράσει εσείς, θα εξοικονομείτε χρήματα από τις πληρωμές ενοικίου μήνα με το μήνα, μόλις εξοφλήσετε το δάνειο του ακινήτου. Ακόμα και αν νοικιάζετε μόνοι σας ένα ακίνητο, αυτό παρέχει ένα ακομη πλεονέκτημα στο ταμείο σας. Εξάλλου, το εισόδημα από ενοίκια είναι τακτικό και ανθεκτικό σε κρίσεις εισόδημα.
Συμβουλή #1 - Σχεδιάστε τη χρηματοδότηση του ακινήτου σας
Πριν κλείσετε οποιοδηποτε ραντεβού για να δείτε ένα ακίνητο, ξεκινηστε κάνωντας έναν απολογισμό των οικονομικών σας. Για να μπορέσετε να καταρτίσετε ένα σχέδιο χρηματοδότησης, πρέπει να γνωρίζετε πόσα ίδια κεφάλαια έχετε στη διάθεσή σας για το σχέδιο "αγορά κατοικίας". Η έννοια της χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνει επίσης τα δανειακά κεφάλαια, όπως η χρηματοδότηση της κατασκευής και οι επιχορηγήσεις. Προχωρήστε σε έξι βήματα όταν σχεδιάζετε τη χρηματοδότησή σας.
Βήμα 1: Καθορισμός των διαθέσιμων ιδίων κεφαλαίων
Θα πρέπει να χρηματοδοτήσετε τουλάχιστον το 20 έως 25% της τιμής αγοράς από δικά σας κεφάλαια. Αυτό συνηθως μπορει να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τα αποταμιευτικες καταθεσεις σε λογαριασμούς όψεως ή προθεσμιακών καταθέσεων, τυχον κληρονομιες ή και δωρεες.
Βήμα 2: Ποιο είναι το μέγιστο δυνατό ποσοστό αποπληρωμής μου;
Κατά κανόνα, το ποσοστό αποπληρωμής δεν πρέπει να υπερβαίνει το 40% του καθαρού εισοδήματός σας. Για να το κάνετε αυτό, συγκρίνετε τα έσοδα και τα έξοδά σας. Ως μελλοντικός ιδιοκτήτης, τα έξοδά σας είναι πιθανό να αλλάξουν - για παράδειγμα, δεν θα χρειάζεται πλέον να πληρώνετε ενοίκιο για το διαμέρισμά σας απο τη στιγμη που μετακομίσετε στο νέο ακίνητο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού, από την άλλη πλευρά, θα πρέπει να πληρώνουν για πρόσθετα έξοδα, όπως φόρους και ασφάλιση ή και για επισκευές.
Βήμα 3: Ποιο είναι ένα ρεαλιστικό ποσό δανείου;
Το ποσό του δανείου αποτελεί καθοριστικό παράγοντα σε ένα σχέδιο χρηματοδότησης για ακίνητα. Για να υπολογίσετε το ποσό του δανείου, πρέπει να λάβετε ως βάση τη διάρκεια, το επιτόκιο δανεισμού και την αποπληρωμή.
Βήμα 4: Μην ξεχνάτε τα παρεπόμενα έξοδα
Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, θα επιβαρυνθείτε με πρόσθετα έξοδα, τα οποία περιλαμβάνουν συμβολαιογραφικά έξοδα, τέλη κτηματολογίου, εξοδα μετεγγραφης, αμοιβές μεσίτη (εάν υπάρχει) και φόρο μεταβίβασης γης, (περιπου 10% για τη Βαυαρια).
Βήμα 5: Τι κρατικές επιδοτήσεις λαμβάνω κατά την αγορά κατοικίας;
Όταν χτίζετε ή αγοράζετε το δικό σας σπίτι, ειναι πιθανo να δικαιούστε την επιδότηση BEG ggf. BEG-Förderung ή τυχον άλλα προϊόντα επιδότησης. Ζητήστε συμβουλές απο το χρηματοδοτικο σας ιδρυμα πριν προβειτε σε οποια αγορα ακινητου. Μαζί με ειδικούς συμβουλους, μπορείτε να προσδιορίσετε ποιο θα μπορούσε να είναι το ιδανικο ποσοστο χρηματοδότησης κατασκευής, συμπεριλαμβανομένων πιθανών κρατικών επιδοτήσεων, αναλογα με την προσωπική σας κατάσταση - για την οποια θα σας καταρτισουν μια εξατομικευμένη προσφορά.
Βήμα 6: Καθορίστε το ανώτατο όριο τιμής αγορας
Όλοι οι παράγοντες που αναφέρθηκαν παραπάνω επιδρουν συνδυαστικα στον προϋπολογισμό για την αγορά του ακινήτου σας. Καθορίζοντας ένα ανώτατο όριο τιμής για το ακίνητο, θα πρέπει να λάβετε υπόψη σας πιθανά έξοδα ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού. Ποτέ μην υπερεκτιμάτε τις οικονομικές σας δυνατότητες, και να κανετε τους υπολογισμους σας συντηρητικά.
Συμβουλή #2: Προβολή εγγραφής στο κτηματολόγιο και άλλων εγγράφων
Αν θέλετε να αγοράσετε ένα οικόπεδο, ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι, θα πρέπει πάντα να παίρνετε επικυρωμένο αντίγραφο της εγγραφής του στο κτηματολόγιο. Σ' αυτό το εγγραφο αποδεικνυεται αν αναλαμβάνετε το ακίνητο χωρίς χρέη (ελευθερο βαρων) κι αν ενδεχομένως εχει εγγραφεί καποιο δικαίωμα διέλευσης ή κάτι αντιστοιχο. Πριν αγοράσετε ή χτίσετε ένα ακίνητο, θα πρέπει επίσης να ρίξετε μια ματιά στο μητρώο βαρών οικοδομής της αρμόδιας οικοδομικής αρχής. Ενδέχεται να μην επιτρέπεται να οικοδομήσετε σε ορισμένες περιοχές γης. Αν αγοράζετε ένα διαμέρισμα συνιδιοκτησίας, θα πρέπει επίσης να ελέγξετε τα ακόλουθα έγγραφα: δήλωση διαχωρισμού, οικονομικό σχέδιο/ετήσιος απολογισμός και πρακτικά των συνελεύσεων των ιδιοκτητών.
Συμβουλή #3: Ελέγξτε το συμβόλαιο οικοδομής
Εννέα στους δέκα οικοδόμους επιλέγουν έναν πάροχο κατοικιών με το κλειδί στο χέρι. Καλό είναι να γνωρίζετε: Σύμφωνα με την Ένωση Ιδιοκτητών Ιδιωτικών Κτιρίων, απο το 97% όλων των συμβάσεων λείπουν οι απαραίτητες υπηρεσίες κατασκευής. Για παράδειγμα, η εγκατάσταση των συνδέσεων του σπιτιού μπορεί να μην αναφέρεται. Ο κατασκευαστικός συνεργάτης πρέπει να παραδώσει μόνο ό,τι έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση κατασκευής και στις προδιαγραφές. Επομένως, επιμείνετε στην πλήρη τεκμηρίωση και μην αποδέχεστε διφορούμενες περιγραφές. Εάν ορισμένες υπηρεσίες δεν περιλαμβάνονται στην πάγια τιμή, θα πρέπει να αναφέρονται ρητά.
Συμβουλή #4: Μειώστε τα τυχαία έξοδα αγοράς (αν είναι δυνατόν)
Εξοπλισμένη κουζίνα, έπιπλα σαλονιού, εργαλεία κήπου: Αναφέρετε ξεχωριστά τα κινητά αποθέματα στη σύμβαση αγοράς. Διαφορετικά, η τιμή αγοράς θα αυξηθεί και κατά συνέπεια θα αυξηθούν τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς. Στην περίπτωση νέων κτιρίων, μπορεί να αξίζει τον κόπο να συνάψετε χωριστές συμβάσεις για το οικόπεδο και τη σύμβαση του κτιρίου.
Συμβουλή #5: Ενεργήστε με περίσκεψη
Επιμείνετε να λάβετε όλα τα έγγραφα της σύμβασης τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν από το συμβολαιογραφικό ραντεβού - στην περίπτωση νέου κτιρίου, τις προδιαγραφές κατασκευής και εκτέλεσης- στην περίπτωση αγοράς ακινήτου, τη δήλωση κατάτμησης. Εάν παρουσιαστούν ξαφνικά νέα γεγονότα κατά το συμβολαιογραφικό ραντεβού, δεν πρέπει να υπογράψετε τη σύμβαση βιαστικά - ιδίως εάν ο πωλητής σας παροτρύνει να βιαστείτε.
Συμβουλή #6: Εμπλέξτε εμπειρογνώμονες
Οι παγίδες στα συμβόλαια πώλησης δεν είναι πάντα εύκολο να εντοπιστούν. Για παράδειγμα, ένας εργολάβος ακινήτων μπορεί να έχει συντομεύσει τις νόμιμες προθεσμίες παραγραφής. Ακόμα και τα προσχέδια συμβάσεων που έχουν προσχηματιστεί από κατασκευαστικές εταιρείες με τη σημείωση "συμβολαιογραφικό υπόδειγμα σύμβασης" δεν προσφέρουν καμία απολύτως ασφάλεια. Για το λόγο αυτό, ελέγξτε όλα τα έγγραφα της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων τυχόν εδαφολογικών πραγματογνωμοσυνών, σχεδίων εφαρμογής και εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, καθώς και πιστοποιητικών θερμομόνωσης, από ειδικούς. Αυτός μπορεί να είναι ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στο οικοδομικό δίκαιο. Συμβουλές παρέχονται, για παράδειγμα, από την Ένωση Ιδιοκτητών Ιδιωτικών Κτιρίων ή την Ένωση Προστασίας Ιδιοκτητών Κτιρίων.
Συμβουλή #7: Εμπλέξτε εμπειρογνώμονες
Στη Γερμανία, η σύμβαση πώλησης γης και ακινήτων πρέπει να συνάπτεται με συμβολαιογράφο. Ωστόσο, ο συμβολαιογράφος δεν ελέγχει για λογαριασμό σας αν η σύμβαση αντανακλά τα συμφέροντα του αγοραστή. Για το λόγο αυτό, συνιστάται πάντα να ζητάτε συμβουλές από εξωτερικούς εμπειρογνώμονες πριν από τη σύναψη μιας σύμβασης. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να προκαταβάλλετε πριν από τη συμβολαιογραφική επικύρωση της σύμβασης αγοράς.
Συμβουλή #8: Εμπλέξτε εμπειρογνώμονες
Τα νέα κτίρια υπόκεινται σε πενταετή εγγύηση. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να διενεργήσετε τελική επιθεώρηση μαζί με έναν ειδικό οικοδόμο τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τη λήξη της περιόδου εγγύησης, ώστε να είστε σε θέση να διεκδικήσετε εγκαίρως τυχόν κατασκευαστικά ελαττώματα. Η εγγύηση για τα παλαιά κτίρια είναι εν μέρει περιορισμένη. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ένας ειδικός οικοδόμος μπορεί να σας βοηθήσει.
Συμβουλή #9: Εμπλέξτε εμπειρογνώμονες
Ο βασικός νόμος αναφέρει: Η ιδιοκτησία υποχρεώνει. Επομένως, μάθετε ποια ασφάλιση χρειάζεστε ως ιδιοκτήτης ακινήτου (για παράδειγμα, ασφάλιση ιδιοκτησίας ή ασφάλιση φυσικών κινδύνων). Εκτός από τον εφάπαξ φόρο μεταβίβασης γης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας οφείλεται ετησίως.
Συμβουλή #10: Εμπλέξτε εμπειρογνώμονες
Αν η αγορά ακινήτου έχει συμβολαιογραφηθεί, η υπαναχώρηση από τη σύμβαση είναι δυνατή μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις - για παράδειγμα, εάν έχει συμφωνηθεί ρητά το δικαίωμα υπαναχώρησης από τη σύμβαση σε περίπτωση που η τράπεζα αδυνατεί να παράσχει χρηματοδότηση ή εάν ο πωλητής έχει αποκρύψει σκόπιμα σοβαρά ελαττώματα.
Υπολογισμος Προυπολογισμου:
Φυσικα, παντοτε θα πρεπει να λαμβανετε τη συμβουλή ενός ειδικου. Αποκτήστε μια επισκόπηση των υφιστάμενων σταθερών δαπανών σας. Χρησιμοποιήστε ενα υπολογιστικο φυλλο ή αντιστοιχο λογισμικο για να αναπτύξετε μια αρχική αίσθηση για το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.
@photo by Tima Miroshnichenko
Nikos Pepelidis
Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.
Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω
Comments