top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Αύξηση του ενοικίου - τι επιτρέπεται;

Οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες έχουν φυσικά, πολύ διαφορετικές απόψεις σχετικά με το θέμα των αυξήσεων των ενοικίων, ομως αυτο δεν είναι περίεργο, καθως τα ενοίκια στη Γερμανία αυξάνονται συνεχώς.



Ειδικά στα αστικά κέντρα, η ενοικίαση κατοικίας έχει γίνει σχεδόν πολυτέλεια. Επιτρέπεται όμως, στους ιδιοκτήτες να αυξάνουν το ενοίκιο έτσι απλά; Η απάντηση είναι ένα ξεκάθαρο όχι', διότι στη Γερμανία ισχύουν αυστηροί νομικοί κανονισμοί. Παρουσιάζουμε τα σημαντικότερα σημεία κλειδιά.

Οι αυθαίρετες αυξήσεις των ενοικίων δεν επιτρέπονται από το νόμο. Ωστόσο, σύμφωνα με εκτίμηση της Γερμανικής Ένωσης Ενοικιαστών (Deutscher Mieterbund), περίπου 330.000 αυξήσεις ενοικίων ετησίως δεν επιτρέπονται. Ως ενοικιαστής, θα πρέπει, επομένως, να ελέγχετε πολύ προσεκτικά κάθε εισερχόμενη αίτηση αύξησης του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη σας. Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει μόνο να τηρήσει ορισμένες διατυπώσεις στην επιστολή, αλλά ο χρόνος και ο τόπος διαμονής μπορούν επίσης να καθορίσουν κατά πόσον μια αύξηση του ενοικίου είναι επιτρεπτή και συνεπώς δικαιολογημένη.


Επιπλέον, η αύξηση του μισθώματος πρέπει γενικά να διακρίνεται μεταξύ του 'κρυου' και του 'ζεστου' ενοικιου. Εξάλλου, το 'ζεστό' ενοίκιο περιλαμβάνει επίσης τα έξοδα για την αποκομιδή των απορριμμάτων, την ενέργεια και την ασφάλιση. Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κερδίσει ούτε ένα σεντ από αυτό. Το εισόδημα του ιδιοκτήτη αποτελείται μόνο από το λεγόμενο 'κρυο' ενοίκιο, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις υπολογίζεται συνδυαστικα της τιμης ανά τετραγωνικό μέτρο, την επίπλωση και τη θέση του διαμερίσματος. Ωστόσο, σε αυτό το σημείο εμφανίζονται οι πρώτες παγίδες, διότι η τοποθεσία ενός διαμερίσματος επηρεάζει καθοριστικά το ύψος του βασικού ενοικίου.


Σε πολλες περιοχες, ο δείκτης ενοικίου καθορίζει το ποσο του μέγιστου βασικου ενοικιου


Η προσφορά καθορίζει τη ζήτηση: Αυτό το ρητό ισχύει ιδιαίτερα για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι στις περιζήτητες πόλεις, ή περιοχές τα ενοίκια είναι μερικές φορές σημαντικά ακριβότερα από ό,τι σε αγροτικές ή στις διαρθρωτικά 'αδύναμες' περιοχές.


Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να αυξάνουν τα ενοίκια μόνο σύμφωνα συγκριτικα με τις τιμες του ενοικιου στην περιοχη. Με άλλα λόγια, το ποσο του αυξημένου ενοικιου δεν μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερο από εκείνο των συγκρίσιμων στην περιοχη. Στα νέα ενοικιαστηρια μπορούν να είναι το μεγιστο 20% πάνω από αυτό, ενώ σε ορισμένες πόλεις όπου ισχύει το φρένο ενοικίων λόγω της στενότητας των κατοικιών, το μεγιστο ειναι 10%. Μπορείτε να αναζητήσετε τα συγκριτικά ενοίκια για τον τόπο διαμονής σας στο διαδίκτυο. Πολλές πόλεις προσφέρουν στους ιστοτόπους τους τον λεγόμενο "Mietspiegel" (δείκτης ενοικίου), όπου μπορείτε να βρείτε λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με τα τοπικά επίπεδα ενοικίου.


Ο ιδιοκτήτης πρέπει να τηρεί το ανώτατο όριο όταν αυξάνει το μίσθωμα


Σε μια συνεχιζόμενη μίσθωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να τηρούν το λεγόμενο ανώτατο όριο. Αυτό ορίζετε από το νόμο, ότι τα ενοίκια δεν μπορούν να αυξηθούν περισσότερο από 20 τοις εκατό εντός τριών ετών. Σε ορισμένες πόλεις, το ανώτατο όριο έχει μειωθεί από τον νομοθέτη στο 15 τοις εκατό. Αυτό έχει ως στόχο να αποτρέψει την έκρηξη των τιμών των ενοικίων, ιδίως σε περιοχές όπου ο ζωτικός χώρος είναι ήδη περιορισμένος.


Ίσως μια σημείωση εδώ: δεν πρέπει να συγχέεται με το ανώτατο όριο είναι το λεγόμενο φρένο ενοικίου, το οποίο εισήχθη το 2015 και έχει προσαρμοστεί πολλες φορες από τότε. Περιορίζει τις τιμές στις νέες μισθώσεις σε ορισμένες περιοχές με σφιχτή αγορά κατοικίας, ενώ το ανώτατο όριο ισχύει για τις υφιστάμενες μισθώσεις. Επιπλέον, μετά την τελευταία αυστηροποίηση του Mietpreisbremse, οι ενοικιαστές μπορούν να ζητήσουν αναδρομικά την επιστροφή των υπερχρεωμένων ενοικίων. Έκτοτε, το τοπικό συγκριτικό μίσθωμα καθορίζεται με βάση τα τελευταία έξι έτη και όχι πλέον με βάση τα τέσσερα έτη.


Πώς 'μοιάζει' μια επιτρεπόμενη αύξηση του ενοικίου;


Εκτός από τις νομικές απαιτήσεις σχετικά με το τοπικό συγκριτικό μίσθωμα και το ανώτατο όριο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να περιμένουν την κατάλληλη στιγμή για να υποβάλουν αίτημα αύξησης του μισθώματος. Η αύξηση του μισθώματος μπορεί να γίνει το νωρίτερο ένα έτος μετά την τελευταία αύξηση και πρέπει να είναι γραπτή.


Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες πρέπει να αιτιολογούν λεπτομερώς την αύξηση, για παράδειγμα με αναφορά στον τοπικό δείκτη ενοικίου. Μια αύξηση κατά τη διακριτική ευχέρεια του ιδιοκτητη δεν αποτελεί νομικά επιτρεπόμενη αύξηση του μισθώματος και, ως εκ τούτου, δεν ευσταθεί στο δικαστήριο.


Ως ενοικιαστής, πρέπει πρώτα να συμφωνήσετε με το αίτημα αύξησης του ενοικίου ωστε αυτο να τεθεί επίσημα σε ισχύ. Έχετε στη διάθεσή σας τον μήνα της κοινοποίησης, συν δύο μήνες για να το κάνετε αυτό. Μόνο τότε είναι έγκυρη η αύξηση του ενοικίου. Έτσι, αν λάβετε μια επιστολή από τον ιδιοκτήτη σας τον Ιούνιο, έχετε προθεσμία μέχρι το τέλος Αυγούστου για να συμφωνήσετε με την αύξηση του ενοικίου.

Συμβουλή:

Δεν είναι απολύτως απαραίτητο να συμφωνήσετε εγγράφως με την αύξηση του μισθώματος. Αρκεί να καταβαλλετε το ποσο του προσαυξημένου ενοικιου στον ιδιοκτήτη την συμφωνημένη χρονικη στιγμή. Ωστόσο, εάν δεν αντιδράσετε καθόλου στην επιστολή για την αύξηση του ενοικίου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή για την αύξηση του ενοικίου.

Μίσθωμα συνδεδεμένο με δείκτη τιμων και κλιμακωτό μίσθωμα: Ειδικές περιπτώσεις αυξήσεων των ενοικίων


Για να αποφεύγονται οι επαναλαμβανόμενες διαφορές σχετικά με το μίσθωμα, ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μπορούν να συμφωνήσουν σε μια 'αυτόματη' αύξηση του ενοικίου κατά τη σύναψη νέας σύμβασης. Ο νομοθέτης παρέχει δύο δυνατότητες γι' αυτό:


1. Σταδιακή αύξηση του μισθώματος: Με μια κλιμακωτή σύμβαση μίσθωσης, οι δυο πλευρες συμφωνούν ήδη κατά την υπογραφή της σύμβασης για μια σταδιακή αύξηση του μισθώματος. Εδώ πρέπει να μεσολαβεί τουλάχιστον ένα έτος μεταξύ των επιμέρους αυξήσεων πριν τεθεί σε ισχύ η επόμενη αύξηση του μισθώματος. Το κλιμακωτό μίσθωμα προσφέρει δύο σημαντικά πλεονεκτήματα: Αφενός, παρέχει και στα δύο συμβαλλόμενα μέρη ασφάλεια προγραμματισμού, και αφετέρου, αποφεύγονται εκ των προτέρων πιθανές διαφορές και χρονοβόρες αλληλογραφίες.


2. Μίσθωμα συνδεδεμένο με δείκτη: Παρόμοια με το κλιμακωτό μίσθωμα, μια σταδιακή αύξηση του μισθώματος συμφωνείται εκ των προτέρων σε μια σύμβαση μίσθωσης που συνδέεται με δείκτη τιμων. Εδώ, ωστόσο, το ποσό της αύξησης δεν είναι στατικά καθορισμένο - αντίθετα, η αύξηση του ενοικίου βασίζεται στον δείκτη τιμών καταναλωτή της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας. Αυτή η αύξηση του μισθώματος αντισταθμίζει τον πληθωρισμό και προσαρμόζει τις πληρωμές μισθωμάτων στη μέση εξέλιξη των τιμών στη Γερμανία.


Αύξηση του μισθώματος μετά απο ανακαινιση - επιτρεπεται;


Οταν οι ιδιοκτήτες ανακαινιζουν, ή εκσυγχρονιζουν ένα διαμέρισμα, ή μια κατοικία, συνήθως επωφελούνται και οι ενοικιαστές: η νέα στέγη παρέχει θερμομόνωση, ο σύγχρονος λέβητας συμπύκνωσης αερίου, ή το ηλιακό σύστημα μειώνει το ενεργειακό κόστος κλπ. Ως κίνητρο για οικολογικά ορθές επενδύσεις, οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται επομένως να αυξάνουν το μίσθωμα μετά την ανακινηση/εκσυγχρονισμό. Ωστόσο, οποιαδηποτε εργασια πρέπει να ανακοινωθεί τρεις μήνες πριν από την έναρξή της.


Σύμφωνα με τους κανόνες που τέθηκαν σε ισχύ το 2019 σε σχέση με το αυστηρότερο φρένο για τα ενοίκια, η εισφορά εκσυγχρονισμού ανέρχεται κατ' ανώτατο όριο στο 8% (προηγουμένως ηταν στο 11%) των δαπανών που πραγματοποιούνται και μπορεί να προστεθεί στο ετήσιο μίσθωμα ως ποσοστό. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο σε ορισμένες περιοχές με περιορισμένη αγορά κατοικίας- αλλού παραμένει στο 11% των δαπανών που μπορούν να επιμεριστούν. Σύμφωνα με το άρθρο 559 παρ.3α του γερμανικού αστικού κώδικα (§ 559 Abs. 3a BGB), η αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 3 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για μισθωσης διαρκειας εντός έξι ετών και για τιμες ενοικιου απο 7 ευρώ ή περισσότερο ανά τετραγωνικό μέτρο. Για τιμες χαμηλότερες των 7 ευρω ανά τετραγωνικό μέτρο, το όριο είναι ακόμη και μόνο τα 2 ευρώ. Οι συνήθεις εργασίες συντήρησης - όπως ένα νέο βάψιμο της πρόσοψης - δεν θεωρούνται μέτρα εκσυγχρονισμού που δικαιολογούν αύξηση του ενοικίου.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Εάν συμφωνήθηκε μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη κλιμακωτή συμφωνία ενοικίασης, η αύξηση λογω ανακαινισεις ή εκσυγχρονισμού αποκλείεται!


Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Monstera

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

124 Ansichten0 Kommentare

Commenti


bottom of page