top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Επενδύσεις σε ακίνητη περιουσια: Ειναι αραγε τόσο ασφαλεις;

Οι επενδυτές συνήθως οταν αναφέρονται σε μια εξαιρετικά ασφαλή επένδυση χρησιμοποιουν τη φράση «As Safe as Houses».



Το ντομινο των σκέψεων της παλιάς σχολής πιστεύει ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι σε μεγάλο βαθμό ακίνδυνη και παρέχει την καλύτερη αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού. Αυτό αμεσα αντανακλα την παραδοσιακή νοοτροπία ότι τα ακίνητα αποτελουν μια από τις ασφαλέστερες επενδυτικές επιλογές.


Ωστόσο, ο κόσμος πρόσφατα ανακάλυψε μετά από πολλαπλά αρνητικα συμβαντα στην αγορα της ακίνητης περιουσίας ότι τα σπίτια πλεον δεν είναι τόσο ασφαλή όσο θεωρούνταν. Αυτό το άρθρο απαριθμεί τους διάφορους κινδύνους που πρέπει να αντιμετωπίσει ένας επενδυτής όταν επενδύει σε ακίνητα:


Κινδυνος #1: Κίνδυνος κακών ενοικιαστών


Οι περισσοτεροι που επενδύουν σε ακίνητα συνήθως επενδύουν για χάρη των ταμειακών ροών καθως αυτες λαμβάνονται με τη μορφή σταθερά αυξανόμενων πληρωμών με την μορφη ενοικίων. Η προυπόθεση πίσω από αυτές τις ταμειακές ροές είναι ότι οι επενδυτές θα μπορούν πάντα να βρίσκουν "καλούς" ενοικιαστές. Οι "καλοί" ενοικιαστές πληρώνουν έγκαιρα, δεν καταστρέφουν την περιουσία και δεν δημιουργούν άλλες νομικές ενοχλήσεις.


Ωστόσο, η έρευνα έχει δείξει ότι υπάρχει στατιστικά μια καλή πιθανότητα οι επενδυτές να μην βρίσκουν πάντα έναν καλό ενοικιαστή. Οι "κακοί" ενοικιαστές αξιολογούνται ως ο νούμερο ένα κίνδυνος από τους περισσότερους έμπειρους επενδυτές ακινήτων. Παρόλο που μόνο ένα πολύ μικρό ποσοστό επενδυτών θα αντιμετωπίσει "κακούς" ενοικιαστές, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να καταλήξετε με σημαντικά νομικά έξοδα, αν συμβεί κάτι τέτοιο.

Φυσικα θα πρεπει να λαβουμε υποψη μας οτι οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι επίσης δουλειά των ανθρώπων. Αλλωστε αυτός είναι κι ο λόγος για τον οποίο οι ιδιοκτήτες επιδιωκουν και εξετάζουν την πιστωληπτικη εικονα και τα ποινικα αρχεία του υποψηφιου ενοικιαστη προτού μισθώσουν την περιουσία τους. Η ιδέα είναι να μετριαστούν αυτοί οι κίνδυνοι.


Κινδυνος #2: Κίνδυνοι ρευστότητας


Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι πιθανώς οι πιο μη ρευστοποιήσιμες σε σύγκριση με όλες τις άλλες επενδύσεις. Αυτό συμβαίνει γιατί το χρηματικό ποσό που απαιτείται για επενδύσεις σε ακίνητα είναι τεράστιο και απαιτεί τεράστια δέσμευση από τα προσωπικά οικονομικά κεφαλαια κάθε επενδυτή.


Επομένως, σε περίπτωση που είστε επενδυτής ακίνητης περιουσίας και θέλετε να "βγείτε" από ένα ακίνητο, δεν υπάρχει αγορα, έτοιμη, η οποια να παρέχει από λεπτό σε λεπτό προσφορές σχετικά με το ακίνητό σας. Επίσης, οι αγοραστές που είναι διατεθειμένοι να προχωρήσουν σε μια αντιστοιχα μεγαλη συναλλαγή είναι λίγοι.


Αντιθετα, οι μετοχές, τα ομόλογα και ο χρυσός μπορούν να ρευστοποιηθούν μέσα σε λίγα λεπτά, αν χρειαστεί ένας επενδυτής σε σχεση με τα ακίνητα τα οποια απαιτουν πολυ μεγαλυτερα χρονικα διαστηματα για να ρευστοποιηθούν. Αυτή η έλλειψη ρευστότητας πρέπει να αποτιματε σε οποιαδηποτε επένδυση σχετικη με τα ακίνητα ωστε να διασφαλιστουν οι επενδυτές οτι δεν θα πονταρουν λαθος.


Κινδυνος #3: Κίνδυνοι μόχλευσης


Στο παραπάνω σημείο, αναφέραμε ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα συνήθως απαιτούν σημαντική δέσμευση κεφαλαίου. Οι περισσότεροι άνθρωποι που αγοράζουν ακίνητα δεν έχουν τέτοιου είδους εφεδρικό κεφάλαιο για να επενδύσουν σε ένα δεδομένο ακίνητο. Κι ομως περισσοτερα από τα δύο τρίτα των ακινήτων που αγοράζονται και πωλούνται σε οποιαδήποτε αγορά έχουν μόχλευση.


Οι άνθρωποι συνήθως αγοράζουν ένα σπίτι με υποθήκη. Η υποθήκη εκτείνεται σε μια εκτεταμένη περίοδο, ας πούμε 30 χρόνια περίπου. Επομένως οι τόκοι που οφείλονται στο στεγαστικό δάνειο είναι πολλαπλάσιο του αρχικού ποσού που δανείστηκε ο αγοραστης! Σαυτο προσθέτουμε το γεγονος οτι οι πρώτες μηνιαίες καταβολες των δοσεων που γίνονται για τα στεγαστικά δάνεια αφορουν σχεδόν αποκλειστικά την αποπληρωμη των τοκων. Ειναι βεβαιο, οτι τα πρώτα 4 χρόνια περίπου, κανείς δεν αποπληρώνει σχεδόν κανένα μερος του κεφαλαιου!


Δεδομένου ότι η ακίνητη περιουσία έχει τόσο υψηλή μόχλευση, βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στη συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων δεν χρειάζεται να πέφτουν. Μια απλή στασιμότητα θα έκανε το κόστος των τόκων μη βιώσιμο και θα έφερνε την επένδυση στο κόκκινο!


Αρα ως συμπερασμα δεν πρεπει να ξεχναμε οτι οι επενδύσεις σε ακίνητα υπόκεινται σε ορισμένους σοβαρούς κινδύνους χρηματοδότησης σε αντίθεση με ό,τι συνήθως πιστεύουν οι άνθρωποι.


*Μόχλευση είναι η χρήση δανεισμένων κεφαλαίων για τον προσπορισμό πολύ υψηλού κέρδους σε σχέση με την επένδυση' ενός συναλλασσόμενου.


Κινδυνος #4: Κίνδυνοι αντισυμβαλλομένου


Πολλοί ιδιώτες που αγοράζουν ακίνητα αγοράζουν συνήθως ημιτελείς μονάδες. Οι ημιτελείς μονάδες είναι γενικά φθηνότερες και οι κατασκευαστες είναι πρόθυμα να παράσχουν ευνοϊκότερη χρηματοδότηση. Ωστόσο, η αγορά υπό κατασκευή μονάδων εγκυμονεί επίσης ορισμένους σοβαρούς κινδύνους.


Οι επενδυτές γίνονται ευάλωτοι σε χρεοκοπία από τους κατασκευαστες καθως δεν ειναι λιγες οι φορές οπου οι κατασκευαστες αδυνατουν να λάβουν εγκαιρα τις απαιτούμενες άδειες από τις τοπικές αρχές με αποτελεσμα το έργο να καθυστερεί. Ως αποτέλεσμα αυτής της καθυστέρησης, οι αγοραστές καταλήγουν να χάνουν μέρος της επένδυσής τους καθώς πρέπει να συνεχίσουν να αποπληρώνουν το δανειο χωρις αντικρισμα.


Έτσι, τα επενδυτικά έργα σε ακίνητα είναι επιρρεπή σε κινδύνους αντισυμβαλλομένου. Οι επενδυτές πρέπει να είναι επιμελείς και να έχουν ένα σχέδιο για να μετριάσουν τέτοιους κινδύνους.


Κινδυνος #5: Κίνδυνοι πληροφοριών


Η αγορά ακινήτων είναι εξαιρετικά αδιαφανής σε σύγκριση με άλλες αγορές για τις οποιες υπάρχουν ενημερωμένες και ακριβείς πληροφορίες διαθέσιμες, όπως μετοχές, ομόλογα και χρυσό, οπου ο καθενας μπορει να χρησιμοποιήσει τα δεδομένα για να μετρήσει τις τάσεις στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων και να λάβει τεκμηριωμένες αποφάσεις.


Οσον αφορα την ακίνητη περιουσία, τα μόνα δεδομένα που είναι διαθέσιμα είναι από τοπικούς μεσίτες, οι οποιοι έχουν κεκτημένα συμφέροντα και επομένως δεν έχουν κανένα λόγο να παρέχουν αξιόπιστες μετρησεις η πληροφορίες. Επομένως, τα δεδομένα που σχετίζονται με τις τρέχουσες αξίες ενοικίασης και κεφαλαίου είναι σε μεγάλο βαθμό μια εικασία!


Οι αγοραστές, θα πρέπει να διαθετουν πολλαπλές πηγές πληροφοριών, ώστε να μπορούν να επιβεβαιώσουν την εγκυρότητα των δεδομένων που λαμβάνουν. Αυτός ο κίνδυνος έχει επίσης μετριαστεί σε μεγάλο βαθμό με την εμφάνιση διαδικτυακών πυλών ακινήτων και άμεσων συναλλαγών μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Ωστόσο, ο μηχανισμός ανακάλυψης τιμών εξακολουθει και παραμένει σε μεγάλο βαθμό αδιαφανής.


Η επένδυση σε ακίνητα είναι μια πολύ εξελιγμένη επιχείρηση που απαιτεί μεγάλη τεχνογνωσία και εμπειρια για τον μετριασμό των κινδύνων που αναφέρονται παραπάνω.


Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 7666 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Expect Best

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

81 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page