top of page
  • AutorenbildNikos Pepelidis

Καταγγελία συμβασης λόγω ιδιοκατοικησης - τα δικαιώματα των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να ειδοποιήσουν, ή να καταγγειλουν τη συμβαση μισθωσης, μονο αν υπαρχει αποδεδειγμενα, 'δικαιολογημένο' συμφέρον για την καταγγελία.



Οι μισθωτές απολαμβάνουν γενικά υψηλό επίπεδο προστασίας έναντι καταγγελίας της συμβασης μισθωσης στη Γερμανία. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να ειδοποιήσουν, ή να καταγγειλουν τη συμβαση μόνο αν υπάρχει 'δικαιολογημένο' συμφέρον για την καταγγελία. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν ο ενοικιαστής δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις καταβολης των μισθωματων που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης ή συμπεριφέρεται με άλλο τρόπο κατά παράβαση της σύμβασης. Ένας άλλος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης είναι η λεγόμενη ιδιοκατοικηση.


Τι είναι η καταγγελία της συμβασης μισθωσης λόγω ιδιοκατοικησης;


Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να δηλώσει προσωπική ανάγκη για χρηση της κατοικιας του. Αυτό ισχύει αν ο ιδιοκτήτης θέλει να χρησιμοποιήσει το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα για τον εαυτό του, για ένα άτομο που ανήκει στην οικογενεια του, ή για στενούς συγγενείς του. Ωστόσο, οι προϋποθέσεις για καταγγελία μιας μίσθωσης ρυθμίζονται αυστηρά από τον γερμανικό νόμο. Αυτό είναι καλό, διότι μια προσχηματική προειδοποίηση καταγγελίας συμβασης μισθωσης μιας κατοικιας, λόγω ιδιοκατοίκησης δεν είναι γενικά νομικά έγκυρη. Οι αυστηροί κανονισμοί προστατεύουν τους ενοικιαστές από πιθανή αυθαιρεσία εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Η ειδοποίηση για την καταγγελία κατοικιας που θα κατοικηθει από τον ιδιοκτήτη είναι αποτελεσματική μόνο εάν τηρούνται ορισμένοι κανόνες και κανονισμοί. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται και το γεγονός ότι η ιδιοκατοικηση μπορεί να δηλωθεί μόνο για πολύ συγκεκριμένες ομάδες ατόμων. Αν ο ιδιοκτήτης θέλει να μετακομίσει ο ίδιος στο ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, αυτό είναι δικαίωμά του. Ομοίως, νομικά αδιάσειστες είναι οι αναγγελίες ιδίας ανάγκης, οι οποίες δίνονται όταν ένα διαμέρισμα χρησιμοποιείται για στενούς συγγενείς. Αυτά περιλαμβάνουν:

  • Παιδιά, γονείς, παππούδες, γιαγιάδες, ή εγγόνια του ιδιοκτήτη,

  • ανήψια, θετά παιδιά καθώς και

  • αδέλφια

Κατά κανόνα, ωστόσο, η αναγγελία ιδιοκατοικησης δεν επιτρέπεται για συγγενείς δευτέρου ή τρίτου βαθμού, όπως ξαδέλφια, εγγόνια ή/και βαφτιστήρια - εξαιρέσεις σε αυτό υπάρχουν μόνο εάν ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει μια ιδιαίτερη προσωπική σχέση με το πρόσωπο αυτό. Οι σύζυγοι που ζουν σε διάσταση δεν συγκαταλέγονται επίσης στα πρόσωπα για τα οποία θα ήταν νόμιμη η χρήση της ειδοποίησης ιδιοκατοικησης. Το ίδιο ισχύει και για τους γονείς του συντρόφου, εάν το πρόσωπο αυτό δεν είναι παντρεμένο με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.


Καταγγελία της συμβασης μισθωσης - ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αιτιολογήσει;


Προκειμένου να εκδοθεί μια αποτελεσματική ειδοποίηση από τον ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αιτιολογήσει αξιόπιστα το αίτημά του στη συνοδευτική επιστολή. Η επιστολή θα πρέπει να προσδιορίζει το πρόσωπο για το οποίο ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να τερματίσει τη μίσθωση. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξηγήσει με κατανοητό τρόπο γιατί χρειάζεται τη συγκεκριμένη κατοικια για δική του χρήση. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό αν οι ιδιοκτήτες έχουν στην κατοχή τους περισσοτερες απο μια κατοικίες. Κατά την ειδοποίηση πρέπει, επίσης να τηρούνται οι συνήθεις νομικές προθεσμίες. Αυτές συνήθως εξαρτώνται από το χρονικο διαστημα πριν απο την καταγγελία, στο οποιο ο ενοικιαστής διεμενε στο διαμέρισμα. Όσο περισσότερο διαρκεί η μίσθωση, τόσο περισσότερο χρόνο έχει στη διαθεση του ο ενοικιαστής για να μετακομίσει:

  • Για χρονικο διαστημα μικροτερο των 5 ετων μίσθωσης = απαιτουνται 3 μήνες

  • Για χρονικο διαστημα μεταξυ των 5 μεχρι και των 8 ετων = απαιτουνται 6 μήνες

  • Για χρονικο διαστημα μεγαλυτερο των 8 ετων = απαιτουνται 9 μήνες

Εκτός από αυτό, η καταγγελία της μίσθωσης πρέπει πάντα να γίνεται εγγράφως. Πρέπει να διασφαλιστεί ότι ο ενοικιαστής που πρόκειται να καταγγελθεί θα λαβει πράγματι την επιστολή. Ως εκ τούτου, οι νομικοί εμπειρογνώμονες συνιστούν να αποστέλλεται το έγγραφο καταγγελίας ταχυδρομικώς ως συστημένη επιστολή. Εναλλακτικά, συνιστάται η επιστολή να παραδιδεται αυτοπροσώπως. Καλο ειναι να βρισκεται παρον στην παραδοση ενας ουδέτερος παρατηρητης-μάρτυρας, ο οποιος θα μπορει να επιβεβαιώσει την παράδοση, οποτε αυτο απαιτηθει.


Απόρριψη της ιδιοκατοίκησης - πώς μπορείτε να υπερασπιστείτε τον εαυτό σας ως ενοικιαστή;


Αν εσείς, ως ενοικιαστής λάβετε ειδοποίηση να εκκενώσετε το σπίτι σας, αυτο σιγουρα είναι αρκετά ενοχλητικό; Ιδιαιτερα αν η μίσθωση έχει διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα και αισθάνεστε άνετα στο σημερινό περιβάλλον, ωστε αυτο να αξίζει τον κόπο να υπερασπιστείτε τον εαυτό σας ενάντια στην αναγκαστική έξωση.


Πρώτα απ' όλα, ελέγξτε αν ο ιδιοκτήτης έχει τηρήσει όλες τις νομικές διατυπώσεις. Ακόμα και ενας εσφαλμένος υπολογισμός της περιόδου προειδοποίησης σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης ενός διαμερίσματος, μπορεί να οδηγήσει σε ακυρότητα της ειδοποίησης ιδιοκατοίκησης. Επισης, η έλλειψη σοβαρης αιτιολόγησης για την ειδοποίηση καταγγελίας λόγω ιδιοκατοίκησης καθιστά την ένσταση αρκετά εύκολη. Μια νομική διαβούλευση με έναν δικηγόρο ενοικιαστών ή ένα ραντεβού με τον Σύλλογο Ενοικιαστών μπορεί να σας δώσει σαφεις κατευθυνσεις.


Aν η ειδοποίηση καταγγελίας είναι νομικά δεσμευτική, εξακολουθείτε να έχετε την ευκαιρία να υπερασπιστείτε τον εαυτό σας έναντι της απειλής της μετακόμισης. Αυτό, ισχύει ιδίως σε περιπτώσεις "αδικαιολόγητης δυσκολίας": ειδικά οταν οι ενοικιαστές μεγάλης ηλικίας, οι έγκυες ή οι ασθενείς και τα άτομα με ειδικές ανάγκες έχουν πολλές πιθανότητες, αν υποβάλουν ένσταση, να συνεχίσουν τη μίσθωση τουλάχιστον για όσο διάστημα θα ήταν λογικό να συνεχιστεί λαμβάνοντας υπόψη τις ειδικές περιστάσεις. Ωστόσο, η ένσταση αυτή δεν αποτελεί μονο πλεονεκτημα: τα δικαστήρια εξετάζουν πολύ προσεκτικά τις περιπτώσεις αδικαιολόγητης δυσκολίας και σταθμίζουν τα συμφέροντα των διαδίκων μεταξύ τους. Στην καλύτερη περίπτωση, ενοικιαστής και ιδιοκτήτης συμφωνούν σε φιλικό διακανονισμό: Οι ενοικιαστές μπορούν, για παράδειγμα, να διεκδικήσουν αποζημίωση, ή αποζημίωση για τα έξοδα μετακόμισης, γεγονός που μετριάζει κάπως το βάρος της επικείμενης μετακόμισης, τουλάχιστον από οικονομικής άποψης.


Παρεμπιπτόντως: Εάν ο ενοικιαστής ανακαλύψει εκ των υστέρων ότι ο λόγος καταγγελίας της μίσθωσης ήταν απλώς πρόσχημα, δικαιούται αποζημίωση σε ορισμένες περιπτώσεις. Αυτό ισχύει, μεταξύ άλλων, εάν το επίμαχο ακίνητο παραμένει κενό για εξαιρετικά μεγάλο χρονικό διάστημα μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή ή εάν στο διαμέρισμα μετακομίσει άλλο πρόσωπο από αυτό που ανακοινώθηκε στην ειδοποίηση καταγγελίας. Στην πράξη, ωστόσο, δεν είναι εύκολο να αποδειχθεί ότι ο ιδιοκτήτης έχει προβεί σε προσχηματική καταγγελία. Ακόμη και έγκυρα αποδεικτικά στοιχεία ερμηνεύονται συχνά πολύ ξεχωριστά από τα διάφορα δικαστήρια. Με την ασφάλιση νομικών εξόδων, μπορείτε να εμφανιστείτε στο δικαστήριο σχετικά χαλαροί, διότι ακόμη και σε περίπτωση ήττας, οι οικονομικές απώλειες είναι πολύ χαμηλές. Αυτό ισχύει επίσης για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες που θέλουν να επιβάλουν τα δικαιώματά τους σε δικαστικές διαδικασίες για την καταγγελία της μίσθωσης.


Συμβουλή:

Η ιδιοκατοικηση μπορεί επίσης να ζητηθεί για άτομα εκτός του κύκλου των συγγενών. Αυτό ισχύει, για παράδειγμα, εάν ο ιδιοκτήτης έχει ανάγκη φροντίδας και το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για την παροχή φροντίδας ή οικιακής βοήθειας.

Για οποιαδηποτε ερωτηση, ή απορια μη διστάσετε να με καλεσετε στο 0172 400 76 66 ή κλείστε ένα ραντεβού εδω.


@photo by Monicore

 

Follow me on Twitter. Check out my website.



Nikos Pepelidis


Γεια χαρα! Ειμαι ο Νίκος. Eπαγγελματιας, εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων στο Μόναχο. Η 12ετης εμπειρία και η γνωση της αγορας, μου επιτρεπει να σας εγγυηθώ μια απολυτη προσωπική, εχεμυθη και αποτελεσματικη εξυπηρέτηση. Καθημερινα, τοσο εγω, οσο και η ομάδα των συνεργατων μου απο την Postbank Immobilien GmbH βρισκομαστε διπλα σας για να σας εξυπηρετησουμε από την αρχικη αναζητηση εξευρεσης ακινητου, μέχρι την παράδοση των κλειδιών του στα χερια σας. Οι ανάγκες σας αποτελουν προτεραιοτητα μας.


Για περισσότερες πληροφορίες κλείστε ένα ραντεβού εδω

206 Ansichten0 Kommentare

Comments


bottom of page